楼市看上去好像越来越火热了。到处都是成交放量的消息，比如有这样一条：有机构发布数据称，5月前4周，全国54城市住宅签约套数合计为194909套，环比上涨幅度达到了8.3%。
在这一类消息之间，还间或夹杂着开发商要涨价的叫嚣。
但是，有一个问题，为什么不拿现在的数据，去和4月数据比呢？这样不是更能说明白事实吗？
真实的情况是，自从“3.30”新政之后，市场热度在不断降温，成交量也在缓慢下降。我们来看一下几个典型城市的比较数据：
1、北京。根据机构数据，4月20日—4月26日，北京新建商品住宅网签共2438套，成交面积24.45万平米；到了5月，数据显示新建商品住宅网签共2120套，成交面积21.64万平米。结果显示，成交数量和面积全是下降的。
2、上海。上海楼市统计只有面积数据，显示结果也是在下降。4月20日—4月26日这一周，上海商品住宅成交达40万平米，但到了5月18日—5月24日这一周，只成交了31.6万平方米，只及4月那一周的八成水平。
3、南京。在这一轮救市行情中，南京是最活跃的城市之一，但它的热度也在下降。在4月13日—4月19日这一周，南京共成交了1593套，但到了5月18日—5月24日这一周，数据是1497套了，少了将近100套。
4、杭州。同样是这样。在4月13日—4月19日，杭州全市共成交了2537套商品房，但到5月上周7天只成交了1194套，甚至不到4月那一周的一半。
抽出4月和5月某一周成交量做对比，对一个城市而言可能会有偶然性误差，或许不能揭示一种普遍的趋势，但四个典型城市一齐出现方向性变化，这就不能不说明楼市已经发生了重大改变。
以上是近期机构统计出的北京二手住宅成交数据图，同样可以看出5月成交量明显减少。
当然，深圳的走势除外，那里的房价已经连涨了8个月。不过，深圳楼市基本面完全和全国其他城市相反。因为长期积累的矛盾，使得深圳商品住宅供给完全失衡——大量无房的人只对应很小的供给。所以，深圳是个例外。
从上面的统计数据可以得出一条结论，就是在“3.30”新政刺激了一部分怕涨需求集中释放后，市场热度在不断下降，需求释放开始进入平稳或者下滑的态势，并且后市成交量下滑有可能更加明显。
其实这种走势已经是第二次上演了。去年“9.30”新政出台后，迅速激活了市场成交，一些城市甚至创出了几年来的新高，但到了去年末和今年初，市场大有偃旗息鼓的味道。
这次我们看到，5月的数据是在月初降息的背景下得出的，虽然降息并不被认为针对楼市，但的确能减少一点购房成本。不过，即使是在这种也算是利好的刺激下，楼市成交量依然在下滑，这说明了这个市场和以前相比已经发生了根本性变化。
过去，投资投机需求是托举楼市的主要力量，但在高房价之下，这部分需求已经转移到了国外楼市和国内股市。而在今年这波行情中，一系列税收等实质利好出台，使得改善型需求成为市场主力。
当楼市回归居住的自然属性之后，市场基本就由真实需求来主导，不过这种需求数量非常有限，因为在高房价之下，很多巨量的潜在需求由于没有相应的购买力而根本无法升级成为真实需求。
所以，这意味着在未来很长一段时间，楼市基本都是以平稳走势为主，房价出现大涨的概率会很低。
