近期，土地市场热度“冰火两重天”。各城市陆续恢复土地出让以来，部分城市宅地成交溢价率居高不下，而另一部分城市则持续底价成交，地市表现较为冷淡，不同能级、地域之间分化显著。在此背景下，新峰顾问房谱网联手重磅推出“四问大连土市”，运用设问方式，借助案例分析、权威专家论坛等形式，梳理大连土市近五年发展脉络，找到发展优势，推动城市建设。
四问之一：拿地机遇
新峰顾问房谱网数据显示，2016-2019年市内四区已经列入到土地招商手册中，但未进入招拍挂流程中的宗地共有39宗，占地面积为810万平，建筑面积达到1112万平。有预判称，潜在土地供应一旦开闸，将大概率刺激房企拿地意愿、带动市场热度提升。
甘区保持供应绝对主力中山位于第二梯队
从区域分布来看，甘井子区内潜在土地供应的占地面积达768.97万平方米，占比主城区整体供应面积95%（按照占地面积统计），潜在土地供应量遥遥领先，供应主力区域集中在老甘井子（石灰石矿坑改造）、体育新城。
中山区则位于第二梯队，供应面积占比3%，供应主力为东港板块；西岗区、沙河口区次之，供应面积分别为9.73万平方米和6.09万平方米，占比均在1%左右。
甘西比例增大核心城区零星点缀
板块分布上，甘西比例增大，核心城区零星点缀。老甘井子、科技创新城、体育新城、革镇堡、大黑石夏家河等板块为全市供应主力。老甘井子供应占地面积约420万㎡，科技创新城供应占地面积约139.55万㎡，体育新城供应占地面积约57.28万㎡，革镇堡供应占地面积约40.57万㎡，大黑石夏家河供应占地面积约38.82万㎡，这些区域供地面积较大，势必吸引多个房企进驻，
核心城区（中西沙）除东港潜在供应体量较大外，多数供应体量在10万㎡以下。但值得注意的是，包括新开路、西安路、马栏、华南、泛星海等市中心的板块也有地块供应，新开路供应占地面积9.73万㎡，西安路供应占地面积2.85万㎡，马栏供应占地面积2.27万㎡，华南供应占地面积1.11万㎡，泛星海供应占地面积0.97万㎡。虽说都是小体量地块，但地段价值不容忽视。
综上可以合理的预见，虽说经过疫情特殊阶段“洗礼”后，大部分企业开始重新审视城市发展周期，但从潜在土地供应方面看，大连土拍市场后劲并不弱，楼市稳健发展未来可期。
四问之二：供地主力
撰稿人：大连新峰顾问高级市场分析师范译元
核心城区“精致”为主甘区持续“大气”风格
新峰顾问房谱网数据显示，2020年大连的土地供应，甘井子区土地供应面积为302.01万㎡，供应量占比达到八成，其次是中山区，供应面积为46.54万㎡占比为12.4%，供应集中在东港板块。沙河口区供应17.67万㎡，西岗区供应9.10万㎡，两个去供应面积合计占比没有超过10%。
从供应体量结构来看，甘井子区供应地块体量偏大，核心城区则频现“袖珍”地块。甘区供应的单个地块面积普遍偏大，占地面积超过5万㎡的地块占比过半；核心城区（中西沙三区）除东港外，供应以零星点缀为主，低于1万㎡的“袖珍”地块占比近4成。可以预见，核心城区未来楼盘将以“精致”为主，而甘区楼盘将持续“大气”风格。
甘西板块将成为重头戏东南居住区迎改善机会
2020年土地供应板块特点上，甘区各板块中，除体育新城外，主力板块集中在甘西，城市向西发展的步伐续起；作为曾经甘井子区及全市的销售主力板块，科技创新城板块或将迎来新的供地高峰期。成为城市向西发展的战略高地（根据大连2049城市愿景规划征求意见稿，科技创新城将全市四个区域中心之一）。目前，科技创新城板块目前存量14.46万㎡，房地产市场呈现出新增供应减少，销量下滑、存量低，市场活跃度降低的特点。
甘井子区的革镇堡、泉水的供应紧缺的将得到缓解。目前革镇堡、泉水几乎没有存量，也几乎无新增供应。市场不活跃。
东港、体育新城2个全市销售主力板块土地供应量仍旧较大，存量也比较大，东港存量155.25万㎡，体育新城存量45.72万㎡，但市场都较为活跃，为两个板块后继供应提供保障，但同时板块内项目的竞争仍旧激烈。核心城区的东南居住区仍以小体量地块为主，为区域内地缘性改善客提供就地改善的机会。
四问之三：供地特点
撰稿人：大连新峰顾问高级市场分析师范译元
特点一：土地面积大性质复杂
以石灰石矿及周边改造地块为例，石灰石矿及周边改造地块占地面积420万㎡，占比整体43%，是潜在供应地块中面积最大的地块，地块用地性质包括居住、商业、绿地、文化设施、教育等多方面，用地性质复杂，运营难度提升，对开发商运营实力要求较高。
地块体量大，跨越老甘井子板块、泉水板块。目前南区所在的老甘井子板块区域存量不到2万㎡，在售项目仅大连港天下粮仓，该项目二期（总体量17万㎡左右）产品预计在9月份入市，预计价格19000-20000元/㎡；北区所在的泉水板块无在售项目。两个板块都处于存量房市场阶段。无论首开区在南区或是北区，都将成为区域刚需、改善客户的首选。从宗地高起点、高定位的角度出发，或将成为全市中高端客户流向的“黑洞”，或将成为全市中高端项目的对标项目。
特点二：修旧如旧保护与开发并驱
以东关街旧城区改造地块为例，西岗区东关街旧城区改造地块占地9.0万㎡，A地块建筑面积7.82万㎡、B地块3.6万㎡、C地块1.93万㎡（根据2019年第三次土地招商计划统计）。保护街区特色小尺度商业街区历史空间结构，以“合院式”母题形成的围合、半围合的院落模式，以及原有街道肌理及尺度。
街区总面积为8.13公顷。在街区内划定核心地段和建设控制地区，在街区外围划定相应的环境协调区。核心保护范围面积1.92公顷。北起长江路、南至庆胜街，西起市场街、东至生福街的围合的地块。建设控制地带面积为6.21公顷。街区保护范围内除核心保护范围以外的地区。环境协调区面积27.82公顷。保护范围以外，北至沈大铁路、南至黄河路、西至新开路围合的三角形区域。
特点三：TOD类地块首面世
TOD稀缺地块列入供应计划，地块占地面积偏小，均在1万㎡以下，均位于规划地铁5号线线路上。根据三宗地所在的区域、配套、人口等因素判断，火车站站将是城市型TOD项目，虎滩新区站、前盐站将为社区型TOD。据了解，这三宗TOD类地块均被列入2020年大连市内四区计划供应土地列表中。
大连2020计划供应土地
四问之四：供地趋势
撰稿人：大连新峰顾问高级市场分析师范译元
科技创新城
甘西重镇，利用价格差，吸引客户回流
科技创新城2020年计划供应量为115万㎡，占全市计划供应总量31%。部分宗地早在2016年的土地招商计划中就已经露脸，但尚未进入挂牌阶段。
至2019年底科技创新城板块商品住宅存量为15万㎡，目前在售项目包括中铁建山语城、泰达慧谷、中海牧雲山，万科、保利、金地等项目均已售罄。在2016-2018年甘西区域市场活跃，以科技创新城、辛寨子板块为主力，在售项目多，价格相对较低，甘井子区成交中信在甘西。但随着区域在售项目的减少、销售价格走高，客户逐渐外流至相邻板块乃至当时的价格洼地大连湾板块。
近五年市场回顾：供销下行，存量低
科技创新城板块2017年为近五年销售高峰期，在售项目多，万科、保利、中铁建项目的相继入市，打破亿达在该板块“一枝独秀”的的局面。
随着上述品牌开发商项目的售罄，近期仅有中海牧云山上市，进而导致区域在售项目收缩，供销下行。同时存量及去化周期为历史新低。
体育新城
城市向北的核心发展区域
近三年体育新城成长迅速，价值凸显，目前已聚集万达、万科、中海、绿城、招商等品牌开发商，未来供应众多地块将成为品牌房企布局必争之地；
近五年市场回顾：市场扩容、量价齐升，竞争激烈
2017年体育新城板块进入上升快车道，2019年实现量价大突破，销售量翻倍增长，销售价格在高地价项目的拉动下，销售价格达到了16809元/㎡的高位，同比增17%。目前板块价格已处于沉淀期，在无新刺激因素影响下，将保持平稳。
2019年底商品住宅存量达到新高，但去化周期仍处于短期。品牌开发商项目集中，板块内竞争激烈。同时，也面对着大连湾等板块的外部客户分流。
东港
核心城区供应绝地主力板块，缺口在居住用地
东港板块为核心城区供应面积最大的板块，占比核心主城区供应量近半；
至2019年底东港板块商品住宅存量为155万㎡，其中普通住宅存量仅31万㎡，180㎡以上大面积产品占比50%，公寓产品逐渐成为主力在售产品，最后仅存的住宅用地E09地块将备受瞩目。该宗地虽然体量较小，70年产权的稀缺将推动地块价格走高。
信源：新峰房产顾问
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