如果你：
在罗湖上班或者是罗湖本地人，
总预算有限，
看重成熟配套，地铁商业教育齐全，
能够接受高密度、居住没那么纯粹，
不介意周边老旧的城市面貌，
那么「京基华樾」值得你考虑。
蔡屋围是罗湖CBD，深圳金融中心之一，也是罗湖房价天花板。
蔡屋围商圈作为深圳高端商业的原点，很长一段时间都是深圳商业中心所在。随着深圳正在布一场旧改大局，2.0版的新罗湖也已经悄然登场。其中，约320万平方米的京基蔡屋围旧改是先行者。而未来随着城市更新，拥有交通、人文、商业、公园、学校、医疗等齐全配套的蔡屋围在内部将形成一个成熟的微循环。
作为城市更新领域的先行者——京基集团，早已成为罗湖城市开发及运营的主导品牌，并在罗湖形成了京基效应。
近年来，京基集团在罗湖区的开发项目达12个，其开发的「京基100综合体」、「京基云景梧桐」、「银湖公馆」、「京基水贝城市广场」、「京基云熙阁」等标杆商业和高端住宅，给片区注入了新的活力，推动着城市不断向前发展。
项目位于桂园街道，属于蔡屋围统筹片区城市更新单元，也是该城市更新单元首个入市项目。
蔡屋围统筹片区城市更新单元西邻红岭路，深南东路穿行其间，用地面积达33万公顷，计容面积255.7万㎡，总建面约273万㎡，是一个超级城市综合体。分四个项目实施，分别是蔡屋围（城中村）项目、大剧院项目、农行项目及城建项目。其中蔡屋围项目又分三期建设。项目共有7宗二类居住用地（包括商业+二类个居住用地）。
「京基华樾」项目属于城市更新单元东北角，为蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A(14-01地块)，涵盖住宅、商业、办公、公寓、酒店等多元业态于一体。
「京基华樾」目前已开放营销中心样板房，7月19日起可以开始选房。总共推出451套住宅，首推2栋2单元的385套，面积95-153㎡的3-5房，备案均价7.83万/㎡，开盘约85折（87折*98折7天准签），价格方面还是很有诚意的。
今天就来详细分析「京基华樾」，看看它究竟值不值得买？
建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。
购买价值【亮点分析】
地段：罗湖CBD，位置不错。
配套：商业、学校、地铁交通等各种配套成熟，所见即所得，便利度高。
学校：带桂园中学学位，多年来十大录取率有约25%，排名罗湖前三。
价格：580万可以买3房，还是比较给力的。
【缺点提醒】
周边：京基蔡屋围旧改分为南区、中区和北区，改善周期较长。
密度：容积率高达11.2，62层的超高层，住起来没那么舒适。
圈层：保障房和回迁占比高达62%，商品房和回迁、写字楼、公寓共享小区花园和停车位，人群比较混杂。
车位：虽然总量有1500个，但是共享给公寓和人才、回迁、商品、写字楼等，多方共用，肯定不够用。
【总结】
「京基华樾」地处罗湖最繁华核心位置，也是未来罗湖发展前景最好的区域之一。周边生活配套丰富成熟，拥有繁华的高端商业、四通八达的地铁网络、老牌的知名学校、丰富的各类文体和生态资源。不过，整体规模不大，却要打造集住宅、商务公寓、办公、商业、酒店等多元物业为一体的综合体，居住纯粹性是受到很大影响的。
基本信息地段分析「京基华樾」位于罗湖蔡屋围片区桂园街道，宝安南路与红桂路交叉口东北侧。在福田-罗湖双核心辐射之中，红岭新兴金融产业带深南路总部经济主廊道上。
蔡屋围早在罗湖十三五规划中，就被定位为罗湖的金融、商贸、文化核心区。这里浓浓体现着商圈首发经济，首店数量能级稳居全市商圈第一。
桂园街道，是罗湖全区唯一实现超过百亿税收总额的街道，以罗湖约3%的面积产出全区约1/3的GDP，也是罗湖CBD所在，可以说这里不仅是罗湖创建具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区的主要承载地，也是深圳经济密度极高的片区，诞生了一座座深圳地标建筑，其中，地王大厦、京基100大厦也分别是上世纪九十年代和本世纪初的深圳第一高楼，桂园街道不断刷新着深圳城市天际线。
2019年在深圳印发的《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019—2025）》中，罗湖成为旧城改造可持续发展示范区，官方计划投入约4200亿，再造一个新罗湖。
与此同时，罗湖的产业结构也正在升级，从原来的三来一补发源地进阶为高质量发展高地，加速建设高端品牌重要驻地、珠宝全球高地、跨境贸易前沿阵地。
于是，在新的发展起点，罗湖发力旧改，在去年官方发布的《深圳市罗湖区城市更新和土地整备“十四五”规划》中，提到推进片区高品质产业空间连片改造，加速蔡屋围片区的旧改推进，打造新的城市地标建筑。
当前桂园街道，正在以打造蔡屋围国际高端消费街区为着力点，推动实现高质量发展。蔡屋围消费街区总面积约1.23平方公里，依托“一横两纵”空间布局展开，以“一横”深南东路为核心，辐射“两纵”红岭路、宝安南路沿线，串联万象城、KKMALL、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯等特色商业区和商业节点，全力建设形成兼具国际范、时尚潮、原创力、烟火气和美誉度的标志性商圈。
未来，蔡屋围片区的城市价值将再度升级，片区生活方式也将被重塑。
配套点评【交通地铁】
距离地铁3/9号线红岭站700米，9号线园岭站约1公里，17号线大塘龙站约1.1公里；1/3号线老街站约1.2公里。4站可到福田中心、接驳1号线可快速抵达南山中心区。
自驾方面，临近深南大道、滨河大道、红岭中路等主干道，可通过宝安南路、笋岗西路快速与三大城市主干线接驳，通达罗湖口岸跨境枢纽/罗湖北站高铁枢纽，四通八达，去往各地都很方便。
【商业配套】
项目所在的蔡屋围商圈，是深圳高端商业购物中心的繁华起点，这里也是全国奢侈品牌最多，业绩体量最大的购物中心之一。
像大家熟知的京基KKMALL、深圳万象城、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯、茂业百货、金光华广场等等知名商业都汇聚在此，已经入驻超450家品牌。
【教育资源】
自带幼儿园，小学学区划分在06学区大学区，由桂园教育集团桂园小学、桂园教育集团红桂小学、翠竹教育集团笋岗小学、螺岭教育集团桃园小学、翠竹教育集团洪湖小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、罗湖未来教育集团罗湖实验学校小学部7所学校组成。
中学学区桂园中学、红桂中学。其中桂园中学稳居罗湖前三，实力不容小觑。
【生活配套】
邻近荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远看梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河，自然景观资源丰富。
此外，附近还有深圳书城、深圳大剧院、小平画像广场、深圳市体育中心、深圳会堂、深圳科学馆等市政配套。
楼栋分析【楼栋布局】
「京基华樾」由3栋61-64F高的住宅组成，其中1栋办公+商务公寓82F，2栋1单元住宅+保障性住房64F，2栋2/3单元住宅61F，3栋是1所15班制的幼儿园。
不过，荣杏姐要提醒大家注意的是，「京基华樾」是塔楼结构，一层7户，有几户存在对视情况。
户型点评整体得房率约73%（不含赠送），有几个户型存在对视情况，比如01户型的153㎡，面积最大，对视情况最严重，书房、厨房、餐厅、客厅都有对视。
此外，03、06户型95㎡，厨房和客房存在对视。
只有02/04/05/07户型不受遮挡。
【95㎡3房2卫】
竖厅格局，LDKB一体化，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台有东南或西北朝向。
【99㎡3房2卫】
仅2栋2单元05户型才有，竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，三开间朝南，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台西南朝向。
【111㎡3房2卫】
经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台西南朝向。
【120㎡3房2卫】
经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，三开间朝南，L型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，阳台西南朝向。
【143㎡4房2卫】
横厅格局，南北通透，餐客厅一体化，四开间朝南，全屋飘窗，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，阳台主朝东南向。
【153㎡5房2卫】
竖厅格局，南北通透，四开间朝南，全屋飘窗，客厅连接次卧出6米长大阳台，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，阳台主朝东南向。
不过它的书房、厨房、餐厅、客厅这几个空间存在对视（最大面积最严重）。
选房攻略综合考虑各户型价格、楼层价差、噪音、朝向、户型、景观等因素分析，给出选房顺序。
包含各户型套内面积实测情况。
本部分内容仅开放给付费会员，供会员查阅。有需要的朋友可开通会员。
价格对比【价格参考】
备案均价7.83万/㎡，带精装修。开盘约85折（87折*98折7天准签），折后均价约6.68万/㎡，单价5.75-7.89万/㎡，总价在541-1757万/套。
【周边价格】
整个片区没有其他新盘在售，新房方面无可比性。
二手房方面，罗湖的住宅大多有几个通病：房子老、社区小、车位不足、户型太差。「京基华樾」起码占了房子新、户型比较方正两大优点。
附近的「鸿翔花园」2006年入伙，总共9栋楼，是这一带最贵的二手房小区。5月份小区成交过一套70多平两房，480多万，单价近7万。
「万科城市花园」去年成交价也在7万左右。
综合对比下来，「京基华樾」的性价比还是可以的。
九、家居环境分析
综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。
为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。
相关内容比较敏感，仅开放给付费会员，供会员查阅。有需要的朋友可开通会员。
买房是因人而异的。每个人的资金、需求、目标、喜好都不一样，适合且喜欢的房子自然也不一样。
而每一个片区、每一个楼盘，都有其价值点和卖点。
所以买房时要多踩盘，多对比竞品，才能避免踩坑。毕竟现在买卖房子的摩擦成本+时间成本都会比较高，谨慎为妙。
虽然我一直提倡看房200套，但实际情况是很多人并没有那么多时间精力，所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。
荣杏姐自己也是一名买房人，100%买方立场，出品的每—篇文章都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考，力求精益求精甚至是吹毛求疵，费时费力颇多。觉得不错可以点赞收藏转发三连，也欢迎买房土豪们直接打赏鼓励。
如果你在买房这件事情上遇到任何困惑，或者你不知道哪个盘更合适你，都可以联系荣杏姐帮你提前规划好方案。
