前两年，大虹桥徐泾、浦东唐镇这2个外环外顶流板块的新房市场非常魔幻，认购人数场场爆满，积分高得吓人。
板块内二手房价格也被拉得很高，一二手倒挂甚至超过了3万/㎡。
一时间，这2个板块吸引了很多过来打新赚钱的投资客。
当徐泾二手房都能卖到10万+/㎡的时候，小鸡就曾劝告大家，泡沫太大了，不要去高位接盘！
果然，这个泡沫终究还是破了
更可怕的是，现在这2个板块二手房价格下跌只是市场趋于理性下的正常回调，真正的暴跌可能还没开始！
首先来看“宇宙中心”大虹桥徐泾。
回顾大虹桥近几年的新房史，热度最高的几年也恰恰是整个板块供应量最大的阶段：
2021年，大虹桥新房供应套数4456套，吸引了超过1.2万组客户，平均3个人抢一套房；
2022年，大虹桥总供应量翻倍，达到8856套，认购逼近1.9万组客户；
2023年，大虹桥供应开始缩减，仅有2539套房源入市。
而这3年时间里，徐泾推出的新盘90%都触发了积分和5年限售。
所以，在2021-2024年之间，就几乎没有可以拿出来挂牌的房子。
小鸡整理了在2021年实行积分制前，徐泾最火的4个商品房小区近两年二手成交记录。
成交数据整理自贝壳找房（以标准户型为例）
这4个均为“千人摇”红盘，蟠龙天地一期、万科天空之城四期目前的二手成交价全部都高于开盘价，但是所谓的倒挂价差在不断缩小，基本从巅峰时期的10万+跌到了8万左右。
而招商虹桥公馆、中核锦悦府部分二手成交单价已经低于新房开盘均价了。
曾经抢破头的红盘都挺不住了，更别说其他次新盘。
再来看经常与徐泾相比的浦东唐镇。
唐镇最初的定位是类似于徐泾的存在，徐泾依托大虹桥，唐镇依托张江。
这里的第一批豪宅公寓，档次和产品力其实不低的。如果放到内环，也是能和翠湖battle一下的存在。
叠加2020年张江版图扩容，唐镇承接了张江高净值人群购房需求外溢的红利，这里的房价一路飙升到10万+，成了浦西人民看不懂的外环神话。
这几年唐镇入市的新盘也是频频触发积分和5年限售，华发半岛华庭三次入市认购率都破了300%！
然而在这两年低迷的周期中，张江中产也面临巨大的压力，导致唐镇二手也扛不住了。
唐镇二手标杆之一的仁恒东郊花园的最新9月成交价已经跌到了8万以内。
绿城玉兰花园，也从11万的最高点跌到8万出头；浦发罗兰翡丽，也出现了7万多的单价。
像仁恒、绿城这种楼盘还好，毕竟品牌口碑、品质、物业服务摆在那里，很多购房者还是很认可的。但部分品质差一点、房龄在15年以上的老小区价格就大幅跳水了，甚至都跌到了5万以下。
那很多朋友会问，现在这2个地方二手价格下跌这么厉害，是买入的好机会吗？
小鸡的观点：不是，因为真正的暴跌还没有开始。
上面小鸡提到，2021年1月上海实行新房积分制，项目一旦认购比超过1:1.3，就将会触发限售5年。
换句话说，2021年触发限售的新盘，最早将在2026年1月开始解禁，可以公开出售。
根据不完全统计，光2021年徐泾+唐镇触发限售的楼盘就达到17个，超5400+套房源。
另一方面，徐泾和唐镇未来两年将有大量的新房供应。
唐镇北侧区域，上海金城的规划区域内还有近20幅已规划的涉宅用地，容积率普遍在2.3-2.5之间，估算下来这里的供应量将超8000套。
唐镇金城规划示意图
徐泾东部靠近国家会展中心的片区，未来也还有几块宅地待开发，预计带来至少1000套房源供应。
本来这2个板块的TZ客就多，前两年都做着“6万买进10万卖出，马上赚40%”的美梦。现在二手成交价已被打到了8万以下，使得新房几乎无倒挂。
无利可图之下，“打新”赚钱效应不再，TZ客们势必会开始撤离。对他们来说，多待一刻，也就多亏损一分。
这意味着2026年徐泾和唐镇将迎来TZ客集中抛售的高潮，加上新房源源不断的供应，届时大概率会引起“踩踏”，没有价格优势的二手房价格可能会进一步崩溃。
因此，小鸡觉得徐泾和唐镇的艰难时刻还在后面，现在只是神话破灭的开始。
最近，有一些文章鼓吹徐泾和唐镇二手房已经跌出了性价比，可以抄di了。
小鸡建议，咱先不急，不妨等到2026年以后再来看，价格可能会有惊喜~
对于TZ的业主来说，如果你手上的房产不限售，可以赶在解禁大潮来临之前抛掉！
因为当前形势已经明朗，徐泾和唐镇的二手房市场要想寻一个底，恐怕要等到遥远的2026年之后。
当然，你要是考虑买徐泾和唐镇的新房，小鸡则是建议看到合适的就买，毕竟929新政发布后，上海外环外已全面放开限购，一年社保就可以买房。
加上现在上海新房已经不限价了，徐泾和唐镇目前6万+、7万+买新房的机会未来肯定会减少。
