绍兴这样的三四线，如何选地段？

纽约发展了上百年，曼哈顿仍然是人口密度最大的区域，华尔街依然坚挺；

东京都市圈扩大到了一万三千平方公里，中心还是23区；

海外滩100年前就是市中心，如今依旧是房价高点；

你大爷似乎还是你大爷。

在我们这一代人，赶上了城市化历史浪潮，见证着城市面积不断扩大的过程，但看到真正一线核心市中心发生位移，很少。

可是我们这些三四线城市中心板块怎么说转就转，新区楼盘卖得火热，老城区的房子却弃之敝履。

因为我们是小城市啊。

只有真正的一线核心城市，充分市场化的城市，才会强者恒强。

而我们有一群爱画圈的老爷爷，随时打破地段的传说。

房子会老旧，地段会过时

市区老房子涨不过近郊地铁新盘，一部分影响来自房龄带来的老旧化，但最主要的原因，仍然是购买力的迁移。

市中心老破小，因为片区成熟，区域内的配套不会有特别大的升级。

因此房价上涨主要靠通货膨胀、城市能级的发展来驱动。

而新区地铁盘，则还会享受到另一部分区域内配套发展带来的增值。

事实上一个城市朝着一个方向向外发展出4公里的成熟地区，大概需要5-10年。

这5-10年中的前两年就是作为一个灵敏的购房者提前布局的时间。

人跟着就业走，人群集中的地方就有商机，因而商业、生活配套往往就很丰富。

所以一般情况下，最强的就业中心（城市大型CBD）就是一个城市最好的地段之一。

比如北京金融街，上海陆家嘴，杭州钱江新城。

而绍兴城东板块的房价，多年来也是依靠强大的迪荡世茂商业圈来脱颖而出。

远至金地兰悦、金昌香湖岛，近至星尚悦湖、保利迪荡湖壹号、玺园，每个楼盘都把自己的区位划入了“迪荡商圈”内。

目前镜湖火热的单身公寓楼盘，中介和置业顾问的潜台词都在诉说着：越商总部那么多写字楼上班的白领们，都是有居住租房需求的啊，以后出租绝对不成问题。

居住的密集型可能是不得已的伪密集（为了省房租，住城中村或者郊区），但就业的密集是绝对的刚性真实密集。

尤其是小城市里，人口密集的地方就是最商业化的，未来哪人多，房子就买哪。

这是最朴实的逻辑。

这几年的规划，真是善变。

2015年说绍兴政府与新城吾悦广场签署框架协议，新城要进驻城西，选址就在胜利西路与二环西路交叉口，金昌美苑北。

结果呢？

除了周边的几个尾盘快速去化了，其他啥动静都没。

还有变化莫测的地铁2号西延，一会到兰亭方向，一会到柯岩湖塘方向，

这些被官方敲章的规划方案，不断收割着打算买套“远郊地铁房”的我们。

买房的时候，未来地铁口就在小区门口500m，步行可达；

交付的时候，别说步行地铁口了，地铁压根就不穿过这个区域。

2017年买了“地铁房”的很多小伙伴现在都哭惨了。

说到地铁，再讲个细节。

地铁走地上轻轨，平均成本为2亿/km，

但放在地下，成本最起码x3，有的遇到土质情况特殊的甚至能到10亿/km以上。

既然地下建设成本高，为什么多数城市的地铁站都设在地下？

那是因为对应地上的地皮更值钱。

所以同一条地铁线路边的准地铁房，要买离市中心近的站点，要买站点设在地下的，最好是换乘站。

小城市远郊的轻轨站口的房子真的没有那么多外地白领来租/住。

真正要要发展的地块周围都是“净地”，也就是完成了基础建设配套及场地内部拆迁平整的土地。

最差的是三通一平，更完善的是七通一平。

这样的土地，是政府实打实的成本下去，说明是砸了钱，所以那些商场、学校、医院、公园等规划才更有可能落地。

那些改造难度大，开发成本高的荒地，违章民房、旧工厂的土地，突然说规划要落地，实在是可信度不高。

我们做过一份问卷调查，发现目前在镜湖改善购房的客户很多都是5-10年前买世茂迪荡和城北大滩的业主。

也就是说，确实存在这样客观事实：

有钱人有足够现金买房，所以享受到房价上涨的红利和新小区自带的良好居住环境，然后5-10年后房子居住体验下降，但周边发展成熟到顶，遂卖掉套利来置换更新更好的小区。

当然，由于有钱，也就更能接受高价的物业费来维护小区的环境和品质，后续出手卖的价格也比同地段别的小区高。

而普通人由于购房资金不足，只能购买便宜但其他缺点不少的房子（实际上是一家六个口袋在接有钱人的盘），居住体验自然好不到哪去。

后续的上涨空间也非常有限，没有上涨便无法做置换，所以通常便是一套房住到老。

但我们总有这样那样无可奈何（还不是购房预算少）的理由去选择了老城区总价在100-150万的房子。

虽然房龄老的房子容易丧失金融属性，且居住体验差，未来接盘者少，但好在是核心区域，有地铁，有配套，也是刚需入门的选择。

接触了不少来咨询的购房者，很多人嘴上说着“预算有限，可以接受没有学区的老破小”，实际在看了几套真实房源后都只是“君子动口不动手”。

要么再想办法加点预算，要么是接受面积再小一些，地段更远一些，也要选择环境好些的小区。

最后说点个人浅薄的观点：

城市化浪潮下，并不是每一个未开发的区域都可以换个名头变成新区。

同时，也并不是每一个被称为新区的板块都能发展起来。

城市发展到一定程度，就会开始由建设转向运营。

不停地造新区对于政府而言是极不划算的，哪个土豪财政也吃不消。

因为城市建设实在是太贵了，每向外发展一分，都要有配套的七通一平、公路、绿化…

老城区的每一寸土地，都是用真金白银和数十年时间砸出来的，绝非郊区画个圈可比。

某些营销号中的“老城区被废弃，人口转移到新区”是一件非常违背经济规律的事。

从传统逻辑来讲：

建新区，是为了扩大市中心的辐射范围，容纳更多的人口，

而不是转移市中心，闲的没事把人口从老城区往新城区倒腾着玩儿…

但这个逻辑的底色和实际上发生的事实是否有悖，目前我们很多人都充满疑惑。