最近，楼市没啥大动静，但售楼部火了。

这是为什么？

在购房APP上联系置业顾问带去售楼部，叫渠道客户。

自己跑去售楼部，才叫自然到访，重庆当地有媒体报道，某TOP10房企之前推出活动，只要购房者第一次到访项目并当场下单（此前没有被销售中心的摄像头拍到过），各种折扣综合计算，最高可在购房时少花30万元。

为了识别购房者是不是跑来跑去到处要优惠，很多售楼部都装了人脸识别系统进行无感抓拍，即使戴着口罩，识别率也能达到95%。

换句话说，就是想要拿到最大的优惠，需要看房只看一次、且只看过一个项目就买房，完全不现实。

所以，头盔成了看房标配。

可惜互联网没有记忆，这件事掀起一阵风波也就过去了。

真正需要买房的人，可不敢忘。

今天楼购君不打算赘述头盔问题，只想说说怎么看房。

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如果不从事地产行业，大多数人没有什么看房经验，初进售楼部，就是一张白纸。

看房只看一次且只看一个项目就买房，基本可以确定是被置业顾问忽悠了。

毕竟货比三家任何时候都适用，尤其是在购买房产这种大宗物品时。

但累积了经验，下次知道该怎么避坑了，却可能遗憾地发现，限购限贷并行，想再买房？没有下次了。

那么问题来了，我们是怎么从一无所知到“就买它了”？

开发商的套路，从你走进售楼部那一刻，就登场了。

套路一：重金打造示范区和售楼部

楼购君有个朋友在郑州一家知名房企的景观设计岗，上个月她飞了一趟福建，只为买一块石头放在售楼部内做装饰，公司给的预算是50万。

最终选定的石头不到一米高，长不过一米五，花了43万。

更不要提售楼部其他方方面面的花费。
花费重金的目的只有一个，宏观打造，专注细节，让我们购房者在从走进售楼部的动线就开始被震撼，从而在讲解之前建立优势地位。

道理很简单，就好比一个人，相比于在家里坐公交，在第一次坐飞机的过程中，总会表现的更拘束和认真，这种感觉，从刚刚进入恢弘的飞机场大厅，就开始产生了。

所以，去看房的第一步，不要被售楼部的环境干扰，售楼部的质量不代表交房质量，我们将来住的是项目的房子，不是售楼部。

套路二：激发客户兴趣


也就是解冻客户。

说白了就是我们刚刚进售楼部时，自身会对项目以及开发商有固有印象，原有的观念和预期很难被改变，这个时候的我们在置业顾问看来都是冷冰冰的，很难接收楼盘的信息，所以置业顾问会首先“解冻”我们。

而解冻客户最常用的方法，就是描绘没买该项目时的痛苦场景或者描绘拥有该项目后的美好心情。

这种方法很常见，在平常见到的广告中，案例多得数不清。

在这一步，倒也不必固守刻板印象，先听听置业顾问怎么说。

套路三：建立客户预期

当我们被成功“解冻”之后，套路比较深的置业顾问不一定会直接开始讲项目各种优势，而是根据竞争原则，重点了解并建立我们对于买房的预期。
所谓萝卜青菜各有所爱，如果我们对他们所说的卖点并不感兴趣，说得再多也是白费口舌。所以接下来他们会摸清我们想要什么。

比如，我们的原始预期是买一套靠近地铁和商场的房子时，但所看的楼盘最主要的卖点是公园旁，那么即使置业顾问说的天花乱坠，我们也不感兴趣。

而段位高点的置业顾问，甚至可能打翻我们的预期，让我们觉得：她说的是对的，我想要的不是地铁和商场，我要公园。

所以，在去看房前，一定要了解自己真正的需求，分出几档来，最要紧的需求，即使别人说得再好，也不要动摇。

套路四：夸大楼盘价值

这个所谓夸大楼盘价值，并不是拿楼盘不存在的价值点进行忽悠，现在很少有人会这么做，毕竟头盔不常戴，录音笔却常开。

所以这里的夸大，就是向购房者放大这个价值对自己用处。
重点就在信息传递，还有信息传递的结果。
比如通过对比别的楼盘，突出自己核心价值，让我们觉得“非他不可，别的都是渣渣”，或者通过夸大最大的优势，让我们忽略项目其他的不足。

套路五：建立情感信任

买房促成成交避不开三个阶段：认知——情感——行动。

认知上认可这个项目，情感上认可置业顾问，然后就是买单行动。
这个套路其实不一定是第五步，有可能在我们和置业顾问接触的第一句话之后，就被建立情感信任了。
当建立起这种情感信任后，我们会认为置业顾问口中的产品更好，并且还觉得他们比竞争对手好很多，甚至在竞争对手没有明显差评的情况下，却依然喜欢该置业顾问的产品。
这也是大部分品牌公司，做感人广告，微电影广告的目的。
可是买房不比其他，如果是买衣服，习惯找某位销售，照顾其生意，自己也开心，这无可厚非。但买房买的是未来的住所，房子本身才是关键，不要情感用事。

当然了，觉得钱只是数字，房子和衣服没有什么区别的土豪随意。

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搞清楚了这些套路，怎么去看本质？

没错，看房也是技术活，不要被置业顾问带着走，我们问的问题更重要。

01

问套内面积

一般外行或者第一次买房的人，会直接问，房子多大？多少平方？

但是如果是懂行的都会再加一句：房屋面积指的是建筑面积还是套内面积，公摊大概有多少？

因为我们去买房时，置业顾问所说的面积都是包括公摊面积的，如果公摊面积越小，实际使用面积才会越大。

目前郑州市面上的楼盘，公摊面积在20-25%是比较合理的，假设公摊为25%，也就是置业顾问口中100㎡的房子，我们房屋内的实际使用面积只有75㎡，公摊就占了25㎡。

公摊大的话，不实惠，但是太小的话，也不方便，毕竟公摊的部分一般是楼梯间、电梯间、过道、配电室等公共部分，合适的公摊会使得公共部分气派，显得小区比较高档。

▲这种入户大堂气派吧？问就是拿公摊面积换的。所以公摊只要在合理区间就好

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问楼层差价

我们在购房网站看到的价格，都是均价，问置业顾问的价格，也是均价。

真实的情况无一例外，都是一房一价。

不同的楼层、不同的朝向，价格都会有差距，有时候差距还不小。

所以为了显得自己内行，记得问一下不同楼层不同位置相似户型的价格，得到一个差价值，扩大意向范围，更容易选到性价比更合适的房源。

03

看官方规划图

售楼部的沙盘模型都做得很漂亮，如果不了解内情，通常就会以沙盘为基准，看看其中的绿化、楼间距等问题。

但对于大多数售楼部而言，沙盘只是一个大概参考，比例往往失调严重，而且周边配套不会在沙盘上体现太多，如果周边有变电站、垃圾中转站等，是不可能出现在沙盘上的。

但如果买了房，这些不利因素会一直出现在我们的生活中。

所以，一定要问置业顾问要一下设计规划图，在上面可以清晰的看到停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般都是经过备案后定稿的，包括了，尺寸、位置等，开发商私自修改的机会会很小。

▲这种就是设计规划图，楼盘的关键数据和配套图中都会体现。图片来自网络

04

看平面和户型

买套房，对我们日后的居住体验影响最大的就是户型。

户型很重要，同样是89㎡的三房，有的真的可以实现三代人居住，有的三口之家都显得局促。

如果有条件，最好带着懂一些室内设计的朋友帮你参谋，看房屋空间的设置，窗户分布，承重墙等诸多信息。

同时也要结合总平面来看，从其中可以观察到楼栋之间的差距、楼道的空间大小等，例如户型图的空间被开在狭小的采光井里，而自己好朝向的面，却被过窄的楼间距给挡住了。

这些都会影响到通风采光问题，这不是单独的户型图中可以看出来的。

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问物业公司及服务项

而相对专业点的会询问物业公司及其服务内容。

一般而言如果是物业本身就是归属于开发商的楼盘，服务质量会更高。

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问拿地时间

买房问房屋的使用年限是常规操作，住宅一般就是70年，商用的在40年，这个很多人都了解。

但是还有一点我们一定要清楚，这个使用年限不是从我们买房那天计算的，而是从开发商拿地那天开始计算。

如果开发商是十年前拿的地，那房屋的使用年限就是从十年前算起，虽然目前没有说70年一到就会收回的政策，但我们也要问清楚，做到心中有考量。

总之，搞懂以上套路和反套路，再戴头盔去售楼部也不迟！

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