光谷东和东西湖，一个占据武汉东，一个扼守武汉西，随着城市的发展，两个片区的发展潜力都不可小觑，但是要明白现在的状况，刚需想在光谷东买楼都难，更何况他非刚呢！
除了地段，地段，地段以外，还有一个很重要的事情，价格，价格，价格！
东西湖区（武汉临空港经济开发区），武汉新城区之一，当大多数人还对它抱有偏僻、交通落后等偏见的时候，它已经以临空速度突飞猛进！
协和东西湖医院落地，东西湖人喜提“花园式医院”；
为迎接军运会，东西湖体育中心拔地而起；
神秘黑科技的国家网安基地；
东西湖区更是耗资4.06亿修建220千伏变电站，助我们早日进入5G+8K分辨率的新时代。
东西湖的医疗、教育、科技、自然生态都在剧烈地拔节生长，而这里作为生态环境良好的宜居宜业的地方究竟如何买房呢？
瓜姐先分享一张2021最新的东西湖区板块楼盘均价表，可以看出东西湖是由金银湖、金银潭、吴家山（临空港新城）和走马岭几个板块，其中除了走马岭为不限购区域，其他三个区域均为限购区：
先就南瓜大房子后台比较粉丝关心的几个问题，提取部分留言，瓜姐来一一解读买房路上最关心的地方，重点、干货，收藏转发哦！
粉丝提问：瓜姐请问东西湖区吴家山新城区和主城区有多大差距？电建洺悦御府价格怎么样？
瓜姐回复：新城区和主城区的差距，主要是配套的密度和档次，特别缺优质学校、医院和大型商场。东西湖有网安基地等产业导入，经济发展好于其他远城区。
电建洺悦御府卖毛坯，均价13500元，他的地价接近10000元，现在略有上涨，不过目前已经是尾盘了。
瓜姐回复：东西湖区过去4年，重点板块的涨幅对比：常青花园将军路金银湖
金银湖是汉口的后花园，环境很好，在湖边，已经形成了不错的居住氛围。但是我们不能为了自住舒服放弃了涨幅收益。
目前该小区未来潜力不大，又是三环外，没有地铁，潜力不如后湖推荐的一些楼盘。如果纯自住，可以选择这里。如果单纯考虑学区，建议常青花园。
粉丝提问：南瓜新粉，请问您如何看待武汉东西湖区临空新城的发展呢？为什么从5年看选择光谷东？感谢！
瓜姐回复：要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么？
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里；
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）；
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
但是临空新城与主城区割裂，且机场附近会限高，并不太看好未来发展，长远看都会涨，但是不是领涨区，属于慢牛。最终是跑平大盘。
所以对比光谷东临空新城还是差很多，产业聚合度不高，很多配套一时半会难落地，发展没那么快。
光谷东，高新企业未来会越来越大，目前已经属于发展中期，产业逐渐转移到这里，未来会有更多的优秀人才扎根光谷东。
有钱、有人，有规划，房价长期当然见涨。
粉丝提问：目前一套东湖睿园140平房，有贷款。有朋友推荐东西湖华润24城小户型投资，手上60w，剩余贷款。想了解华润24城是否值得投资，预期市场房价趋势是否适合中短期持有；另外想考虑睿园卖掉置换学区房，有没有适合的学区房推荐，之前有考虑沙湖实验和复地东湖，复习溢价太高不是第一选择，沙湖实验对口的金沙泊岸筒子楼户型不好，有其他合适的学区房吗，睿园卖掉后可以270w首付一手房。
瓜姐回复：你好，手上60w能买主城区就别买远城区。东西湖的华润24城系列最大的卖点是学区，该系列产品在其他城市也是同样的合作办学，不过其他城市大多数是挂牌名校，教育水平区别还是比较大的。
我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢?
要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。
合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。
所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走；
所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式；
而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。
从价值上来看，永远是直属托管挂牌。而华润24城没有地铁是最大的硬伤。
粉丝提问：瓜姐你好，目前武汉现在是不是好的购房时机？投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下
瓜姐回复：你好，武汉的楼市在剧烈分化，我们推荐的板块，价格上调后依然日光，但是远城区出货量巨大的板块，比如东西湖等，打折出售仍然去化一般。
武汉作为中部第一城，依然是非常值得投资的城市，基本面没有问题。但是一定要挑对板块和楼盘。
未来买房要注意的：区域分化、小区分化、产品分化
选筹的逻辑线和标准：
1、是流通性，你买的房子必须保证有一定的流通性，流通性是以正常市场下可以出货为标准，老房子交易周期会拉长
2、你买的小区，一定要在城市未来发展的主方向上，这是你跑赢大盘的最稳妥几乎是唯一的选择
3、是你买的房源所在的区域，在未来可见的3-6年内，周边的增量（地铁、商业配套、接盘侠等）可期且稳定的能够兑现。
武汉投资回报率最大的楼盘，见南瓜武汉购房交流群内部分享。
关于东西湖三大板块，瓜姐简单划重点了解一下：
吴家山板块（临空港新城）：最早的沿海赛洛城片（较为成熟）→轻轨1号线三店站（规划中的商业、教育比较集中）→靠近泾河的临空港北片→四环外的产业片（有京东方、网安学院、航空研究基地等）。
金银湖板块：简单粗暴分为金银湖核心与金银湖北片。金银湖核心靠近汉口主城区，大汉口后花园，有湖有地铁，比较宜居，但新房价格也不算低。
金银湖北片没有地铁，区域人流量也不大，比较静谧，偏远，离核心区远，新房单价比较低，接纳主城刚需外溢或地缘改善。
常青花园板块：常青花园是武汉市最大的“安居工程”项目，这个板块有10多个小区、1个中央公园和1个中心商业街组成，自成一城，配套成熟。（多为老破小，无新房）
有地铁2号线，有成熟的商业跟生活氛围，有优质的教育配套。常青花园虽属东西湖，但学校学籍挂靠江汉区，适用于中心城区政策，且对口常青一校、常青树实验、常青实验小学、常青一中等多个学校。
这几年城市飞速外扩，东西湖也高速发展，大动作不断，且近年来东西湖区不仅着力发展经济，在生态建设方面也有显著的成就！被授予国家级生态示范区，国家级循环经济示范区等荣誉称号。
可以看到，天赐金龙城该盘位列第一！据了解，该小区位于径河路与张柏路交汇处，目前有13个户型在售，价格为11076元/平方米。
其中天赐金龙城，位于径河路与张柏路交汇处，价格为11076元/平方米，规划配套有北大附中武汉为明实验学校、恒大商业、东西湖中心医院、金银湖湿地公园。
地铁时代云上城，位于武汉轨道交通8号线金潭路站C出口，价格为14000元/平方米，规划配套有自带两所12班幼儿园江岸区实验博雅幼儿园、武汉市常青第一小学、永旺梦乐城金银潭店、武汉市医疗救治中心。
北辰金地漾时代，位于金山大道与新城十二路交汇口，地铁6号线富民南路站（建设中），价格为11600元/平方米，规划配套有恒大幼儿园、吴家山中学、宜家、协和东西湖医院。
此外，武汉二十四城、保利悦公馆、中南熙悦、金湖听语四期住宅、东原印未来、九坤五环璟城、航发·天虹城位列4-10位。
光谷东和东西湖，一个占据武汉东，一个扼守武汉西，随着城市的发展，两个片区的发展潜力都不可小觑，此时光谷东的房价已经“上天”了，东西湖相比还处在低洼，可以买。
对于以上关于东西湖的讲解，瓜姐再来强调一下几个重点：东西湖近年来重点几个板块涨幅顺序依次是常青花园将军路金银湖，纯自住选金银湖，教育需求选常青花园，临空新城与主城区割裂，且机场附近会限高，并不太看好未来发展，长远看都会涨，但是不是领涨区，属于慢牛。最终是跑平大盘。
吴家山（临空港新城）：潜力产业担当，有一定“故事”，新房扎堆。
金银湖：环境担当，临湖风景不错，大汉口后花园，主要接纳汉口刚需外溢与改善养老。
常青花园：教育担当，比较特殊，市直属，目前无新房在售，二手学区房比较吃香。
总之不要小看东西湖的产业，虽然比不上东湖高新，但临空港大道是武汉第三条千亿大道，在大众眼中，可能都是一些物流、食品制造厂等实业，近两年也迎来一些转型，包括烟厂也转址了金银湖，2020年东西湖区GDP排名第四！
