01.

说起惠济，其实我更喜欢称这里为大北区。

毕竟惠济给大家的印象更多还停留在“村”这个等级，购房者选择在这里置业，也多是因为价格够便宜。

要知道，在2016年上半年，郑州市场还没有彻底火爆之前，惠济区的楼盘价格还大多在一万左右徘徊。

那个时候，“生活向北，城市向东”的口号喊得洪亮，购房者或多或少也会受到影响。

惠济区环境好，适合居住，这是大家公认的。比如绵延27公里的黄河南岸大堤几乎从西往东贯穿整个惠济区，这条防汛通道如今已是形成一定规模。

区域内还有索须河、贾鲁河、东风渠、月湖等水资源，这在缺水的郑州显得格外珍贵。

另外，2016年11月18日惠济万达的开业，填补了惠济区缺少大型文化娱乐商业广场的空白，开业当日销售额2500万元，开业前三天客流量达到70万人次，成为惠济特色产业项目的新地标。

在惠济万达之后，全球家居用品零售商——宜家，紧跟着也落户惠济区，对区域内的商业配套又来一次暴击。

交通方面，目前惠济区已经通车地铁2号线北延线，沿文化路铺设的地铁7号线也在建中。

后期，随着黄河战略的推进，地铁3号线北延线也很有可能出现在第四批地铁规划中。

另外，随着郑州四环快速路的贯通，以及S312通车，惠济区的自驾交通也更加便利。

教育方面，虽说一直是惠济区的短板，但最近两年随着不断有优质的教育资源引入，目前区域内有河南省实验学校英才中学、河南省实验学校英才国际小学、惠济外国语中学、惠济区锦艺实验小学、惠济区实验小学等。

02.

其实惠济区房价在2017年的时候，跟着整个郑州市场到达顶峰，当时万科天伦紫台、万科民安云城精装价格甚至能买到一万六左右。

然后到了2018年底，整个郑州楼市行情下滑，各种特价房、工抵房开始流出；先是融创中原宸院、正商家河家等推出1.2-1.3W的特价房，打响了惠济区降价的第一枪。

随后，万科天伦紫台、万科民安云城等项目也开始跟上，价格不断下探。

甚至融创大河宸院原价1.3-1.4W的四房，一夜之间降价3000元，毛坯10500元/㎡的价格就开始抛售。

这种低迷的情况一直持续到了2020年初，不仅是大环境的不景气，惠济区本身没有过多货量供应也是主要原因之一。

随着正商家河家、融创中原宸院、万科天伦紫台、万科民安云城等项目相继售完。

2021年上半年的惠济，基本只剩下绿都青云叙、锦艺四季城、中海湖滨世家尾盘以及四环外的和昌水岸花城在苦苦支撑。

其中绿都青云叙在没有学校、地铁的加持下，一万五左右的售价艰难去化；反倒是四环外的和昌水岸花城凭借1.1-1.2W的低价，销量还不错。

特别是黄河战略提出之后，对和昌水岸花城的销售更是锦上添花。

黄河战略是国家级战略，国家高层非常重视，到了郑州视察之后特别指出要重点发展。

有了督促，所有的一切才会加快建设、落地，作为包含黄河战略核心示范区起步区70%以上的惠济区，这次受到了全市乃至全省的瞩目。

现在惠济桥、李西河等村庄已经开始拆迁，黄河博物馆已经开建、S312郑州境改建工程项目也已通车、被称为中国花卉界“奥林匹克”省会的第十一届中国花卉博览会也将在惠济区汴河遗址公园举办。

各项利好不断袭来，惠济区的新项目也按捺不住，一个个抢着要入市。

03.

2021年下半年，锦艺旭辉一江雲著率先入局，后面即将入市的项目还有融创运河源、建业花园里三期、万科翠湾中城等，基本都是定位改善。

▲锦艺旭辉一江雲著鸟瞰图

锦艺旭辉一江雲著位于滨河路与清华园路交叉口向东两百米，该项目共有3个地块，分两期开发。

一期的两个地块属性相对更好，毕竟没有安置开发混合的不利因素。

一期北边一路之隔就是惠济外国语中学，西边约210米是惠济区锦艺实验小学，南边一路之隔是贾鲁河公园，现在贾鲁河两岸已经治理的差不多，非常漂亮。

交通方面，项目周边1.5公里内无在建或已通车地铁，后期3号线北延线在汴河路与天河路附近设有站点，距离项目约1公里。

一期采用高低配，高层产品主要包含98平和115平三房、133平四房；洋房主要有143平四房。

整体来看项目户型不错，大多做到了三开间朝南，采光和通风效果不错。

综合来看，项目优势是产品相对纯粹，定位改善，首开高层带装修一万六的均价，性价比还是可以的。缺点是周边暂时没有已开通地铁，公共交通相对匮乏，出行的话主要依靠自驾，并且旁边还有一个热源厂，会有一定污染，这个介意的话需要规避。

▲融创运河源鸟瞰图，注：该图上南、下北

融创运河源位于正商家河家二期的北侧，项目北边与索须河一路之隔，东边是大河宸院。

目前来看，项目周边配套欠缺，到处都是工地，给然一种荒凉的感觉，但北边的生态资源非常棒。

这是融创打造的新产品源系列，约152亩地，1.9的容积率，规划了7栋高层，24栋洋房。

高层户型最小109平，洋房只有143平一个面积段，其产品最大的亮点是所有户型都可以做到全连通式阳台。

融创还专门给这种9.6-12米的阳台取了一个霸气的名字：甲板式观景阳台。高层户型均为动静分区，三开间朝南，通体大阳台，通透性不错。

洋房户型更厉害，除了南边约12米的通体阳台，北向还有一个连体阳台，为了让业主更好地观赏河景。

综合来看，项目虽然是高低配，但主要还是以洋房产品为主，这样高层的景观以及生活空间会受到一定压缩。

另外，融创为了让洋房客户距离河景更近，把高层安排到了南边，如果这块地在索须河的北侧就好多了。另外周边配套差，需要时间完善。

▲建业花园里效果图

建业花园里三期又分了三个地块开发，首先推出的地块位于英才街与香山路交汇处东南角。

相对于一江雲著和运河源，花园里三期周边的配套就成熟多了。中原桂冠、鑫苑逸品香山等小区的底商已经成熟，可以满足日常生活所需。

学校方面，花园里三期周边有省实验学校加持。另外，首次推出的地块东侧还规划了一个九年一贯制学校。

交通方面，周边虽说有地铁2号线，但是最近站点距离项目也超过1公里了。

首推地块容积率3.1，规划了9栋小高层，户型主要有116平三房和142平、143平四房，据说毛坯、精装均有。

产品多为两梯四户或两梯两户设计，整体定位改善。户型目前还没有确定，不过主要以大户型为主。

综合来看，该地块略显狭长，不利于集中型景观设计。优势是产品设计不错，外立面效果图看着挺漂亮的，对于两万多的价格，个人感觉溢价太高，性价比低。

万科翠湾中城共分3个地块，江山路以东是42、43号地，共由10栋高层组成。

产品分布依次为128平-116平-146平的三房和四房，两梯三户设计，精装修配备中央空调，这样外立面会更加统一美观。

江山路以西地块由6栋高层组成，1、4#楼是两个单元设计，其余皆是一个单元。户型分布依次为110平-97平-120平，两梯四户设计，同样为精装修交付。

江山路东侧两个地块周边配套基本成熟，但是西侧地块是个飞地，周边临着高架，会有噪音影响，周边配套较差，距离地铁口也比较远。

很明显，对比下来，江山路以东的两个地块改善属性更强一些，西边的地块更偏刚需一些。

这次的产品万科采用了错层设计，使得奇数层和偶数层的阳台有一定区分，至于价格相信也会有一定差别。

综合来看，万科品牌，地铁口加持，产品设计新颖，但是属于惠济区，至于价格据说在1.8W以上，甚至2W都有可能。个人感觉，江山路以东的两个地块，精装价格在1.8W左右的话，接受度会更高一些。

04.

综合来看，下半年的惠济区注定是热闹的，随着众多新盘的入市，区域的热度也会被炒作起来。

再加上黄河战略的推进，2W的价格似乎随时都会突破！

OK，幻想到此为止，以下内容可能会引起某些人不适，请谨慎阅读。

相信真实的情况是惠济区众多开发商在发愁：如何才能让购房者接受我单价上涨3000-5000的事实呢？

拿融创运河源来说，甲板式阳台、河景房、低密，但是为了提高利润，最终还是妥协着做了高低配，周边除了一条河，还有啥？

就这，对外宣称洋房要卖2W+，请问谁给你的勇气？有这钱买金水北不香吗？

然后是锦艺旭辉一江雲著，外立面各种凹造型，再加上大面积玻璃、灰白色调，现代风格啊，还有贾鲁河相伴，带上装修你说我卖1.6W贵吗？

可是，凹的各种造型看起来是漂亮了，可是得房率降低了几个点怎么说？旁边的热源厂怎么说？

旁边的锦艺四季城甚至还有一万三左右的房源，你卖1.6W还敢说自己便宜吗？

再说说建业花园里，口口声声说三期要升级，建标、绿化、户型等都和之前不一样。

你看同样是一块城改用地的正弘澜庭叙和融创中原宸院，人家为了做产品升级，突出不一样的产品定位，才做了后面的正弘府和运河源。

而你都做出这么大的改变了，为啥不舍得改个项目名字呢？

包括你口口声声宣传的贾鲁河，可是你准备推出的这个地块离河也不近啊！

就这，你说你准备卖2W+，还要10万的入会费，直接锁死客户。

那你有没有想过自己前两期的口碑怎么样呢？包括所谓的升级建标、绿化等，具体的细节也都没有释放。

难道就准备靠户型和未落实的宣传，让购房者多花5000左右的单价为你买单吗？

至于万科翠湾中城就不说那么多了，只说一点，周边的二手房价格都在1.3W左右，你拿个所谓的第四代产品就卖1.8W是想上天吗？

还有那个绿都青云叙也是一样，首开户型做到最小90多平，宣传的高端、纯粹、改善、大地块，可是你倒是引进一个好学校啊。

还有后面的几期怎么户型越做越小了呢？说好的装修怎么改成毛坯了呢？

哎，累了，真心伤不起。以前没钱买惠济，现在还是没钱买惠济。

最后，只希望惠济区的众多楼盘，请多一点真诚，少一点套路吧。