中国的长租公寓市场经历了10余年的动荡发展之后，已逐渐趋于稳定和成熟，国家也从政策和金融方面将住房租赁市场托举到十分重要的位置。

然而三季度，URI调研发现，每家企业多少都受到了市场下行的影响。50个重点城市的租金同比下跌约2%，非核心位置的出租房一度悬挂数月，无人问津。市场之黯然，已非昨日可比。全国除了国企开业活动依旧热闹，民企几乎都处在投资停滞状态，把精力都放在了稳运营上。

近期，URI通过对多家租赁企业进行访谈，多数企业反馈对未来的租赁市场仍保有信心，尤其是对长租公寓的未来投资信心更足，但投资策略均有所变化。

本期，URI就带您来一起探讨：未来，长租公寓行业投资方向应怎么把握？

投资方向一

收储正当时把握核心资产价值

01

破局“老破小”的流动性，适时收储

URI这里所指的一线城市和重点城市的“老破小”，为位于核心地段、周边配套成熟、户型70平适合租赁、租金表现稳定等特性。以上海为例，“老破小”主要集中在中环内，区域内就业人口和流动人口非常多，不少来上海工作的外地人暂时买不起房子租房居住，也有一些由单位租赁或者购买住宅给员工提供宿舍的，既解决了二手房交易市场不活跃的问题又给市区工作的外地人提供了安身之所，可谓一举两得。

目前，新政大力支持企业收储"老破小"，并且享受一定的税收抵扣政策。如果企业先持有这些房产并将它们投入到租赁市场中，一方面可以从长期稳定的租金回报中获得收益，且后期城市更新后的房产的增值溢价也不容忽视。像招商、华发等企业已躬身入局，通过寻求优质“老破小”资源，抄底收购，委托给自己的长公寓品牌进行运营，实现良好的收益。

02

政企合作，REITS扩募，收储/培育优质项目

企业可以抓住目前的政策机遇，特别是央行设立3000亿专项收储再贷款和REITs的常态化发行，加速保租房与市场化长租公寓同台竞、互补发展，企业可以积极寻求地方资产和扩募机会。

各地闲置或低效资产、土地，通过合作改造、收储或者新建保租房，可寻求退出、联合发行REITs以及扩募机会。通过轻重并举的方式，一方面向地方国企输出轻资产托管能力，另一方面寻找投资人共同设立Pre-REITs，收储或培育优质项目。

聚焦国内房地产市场优秀案例，2017年，中城投资携手知名地产商共同发起Pre-REITs，并以1.39亿元的总价，成功收购了旭辉领寓旗下的两处标志性长租公寓资产：上海浦江国际博乐诗服务公寓和上海浦江国际柚米国际社区。从收购到资产优化，再到最终的资本退出，整个过程历时11个月。中城投资通过充分利用旭辉领寓在长租公寓领域的深厚运营经验和专业能力，中城投资有效地推动了资产的增值，并最终通过类REITs的发行实现了资本顺利退出。

投资方向三

“资管+N”路径重塑租赁行业

在租住产业的发展变化中，行业逐步成熟，市场逐渐回归到理性和稳定。在盘活存量、培育增量和提升质量的过程中，不动产资产管理的重要性愈发凸显，成功串联起“投融建管退”全链条。

在资管化进程下，开发高周转已不再是房地产的主基调，服务商和运营商的特色逐渐显现。比如中海的管理层在中期业绩会上表示：基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，中海也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。目前经营方向是不动产开发+运营，持续推荐大资管业务布局。华润置地目前已经将资管业务作为主航业务，培养成为第二增长曲线。龙湖集团上半年发布了资产管理品牌“逍遥洲资管”，定位为全周期全业态资产管理运营商。这些头部企业用实际行动塑造租赁行业新的资管赛道。

#投资方向四

市中心“老商办”华丽转身

2021年7月，由国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。

这是国家层面首次提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房。URI数据表明，全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率达35%，表明了商业项目过剩问题比较突出。而恰恰很多商办产品就如同市中心的“老破小”一样，资源配套优质且体量适中，改造之后就可以做长租公寓。甚至可以和业主一起做开发，业主出物业单体，其他投资单位进行改造和运营，产品入市之后，能够有效满足核心地段租住需求，实现多方共赢。也有利于低效商办项目改造，进而降低资产的沉淀和库存。

URI认为，“商改租”虽然体量大，机会多，但不能盲目而上。首先需要先进行周边客群调研确认项目可行性、投资经营测算以及物业条件的经营风险评估，再者还需探讨它的空间升级、容纳新型产业的可能性，这均需要运营企业具备专业经验与全链条运作能力。

撰文:URI研究中心

内容审核:Mark君

内容复核:韩晓

运营编辑:汤梦