今天的文章有点长，请收藏之后慢慢看。

近日，专家黄奇帆在接受私人采访时毫无保留的表达了他对当前房地产的观点，每一个观点都有理有据、直击楼市本质，看得非常通透。这对于当前很多惯性思维跑步入场买房的人来说，是一个值得反复倾听的理性的声音。因此，我们对他的采访进行了总结，记录如下，供大家参考。具体的十个观点及依据如下：

一、人口天花板：中国人口已达14亿，且近年来呈现负增长趋势，这限制了房地产市场的潜在需求。

依据：据国家统计局数据，中国人口总数在近年来已达到14亿，并且出生率持续下降，死亡率上升，导致人口自然增长率放缓甚至为负。市场普遍认为，14亿人口已成为中国的人口天花板，未来人口增长的空间有限。

二、城市化率接近饱和：中国的城市化率已达65%，与欧美75%左右的水平相近，增长空间有限。

依据：根据国家统计局的数据，中国的城市化率在过去几十年间快速增长，目前已达到65%左右。与欧美等发达国家的城市化率相比，中国的城市化率已接近饱和状态，未来增长空间有限。

三、老龄化加速：中国老龄化问题日益严重，老龄化率去年已达21%，预计2035年将超过30%，甚至可能达到更高的水平。

依据：根据国家统计局和民政部的数据，中国60岁及以上老年人口数量持续增长，老龄化率去年已达到21%左右。同时，预计在未来几十年内，老龄化率将继续上升，到2035年可能超过30%，对房地产市场产生深远影响。

四、库存积压：房产商手中有一年以上未卖掉的房子数量庞大，同时老百姓手中也有大量闲置房产。

依据：根据房地产研究机构的数据，截至去年底，中国房产商手中有一年以上未卖掉的房子数量超过6亿平方米。此外，中国老百姓买下的房子中，有20%处于闲置状态，只为投资而非居住。这些闲置房产加剧了市场的库存压力。

五、人均住房面积已达天花板：中国人均住房面积已达50平方米左右，与发达国家水平相当。

依据：根据国家统计局的数据，中国人均住房面积在过去几十年间持续增长，目前已达到50平方米左右。这一水平与欧美等发达国家的人均住房面积相近，表明中国人均住房面积已达到天花板状态。

六、建设量激增：过去几十年间，中国房屋建设量大幅增长，特别是近十年来更是呈现爆发式增长。

依据：根据国家统计局和建设部门的数据，过去几十年间中国房屋建设量持续增长，特别是在近十年间更是呈现爆发式增长。从2000年到2020年，中国房屋建设量增长了数倍之多，成为全球最大的房地产市场之一。

七、土地和房产价格翻番：过去几十年间，中国土地和房产价格大幅上涨，特别是近十年来更是翻了几番。

依据：根据中国指数研究院和房地产研究机构的数据，过去几十年间中国土地和房产价格大幅上涨。特别是近十年来，一些热点城市的土地和房产价格更是翻了几番甚至更多。这种价格上涨趋势导致了房产商囤房囤地、老百姓投资房产等行为的出现。

八、危旧房改造和基础设施建设需求减少：随着城市化进程的推进和基础设施建设的完善，危旧房改造和基础设施建设的需求逐渐减少。

依据：根据住房和城乡建设部门的数据，近年来中国危旧房改造和基础设施建设的规模逐渐减小。随着城市化进程的推进和基础设施建设的不断完善，这些领域的需求逐渐趋于饱和状态。

九、教育公共设施过剩：随着教育资源的优化配置和人口结构的变化，一些地区的教育公共设施出现过剩现象。

依据：根据教育部和地方教育部门的数据，近年来中国一些地区的教育公共设施出现过剩现象。这主要是由于教育资源的优化配置和人口结构的变化所导致的。例如，一些地区的大学在校生人数减少导致学校用地过剩等问题。

十、房地产金融杠杆已达上限：中国房地产市场的金融杠杆水平普遍较高，部分房产商的负债率已超过90%甚至更高。

依据：根据金融监管机构的数据和房地产企业的财报数据，中国房地产市场的金融杠杆水平普遍较高。部分房产商的负债率已超过90%甚至更高，这表明房地产市场的金融杠杆已达上限状态。未来随着金融监管的加强和市场的变化，这些高负债的房产商将面临更大的风险和挑战。

总结一下黄奇帆关于房地产的内容，那就是：中国房地产市场已进入新阶段，面临多重挑战和机遇。人口减少、城市化率饱和、老龄化加速、库存积压、人均住房面积达天花板、建设量激增、土地和房产价格翻番、危旧房改造和基础设施建设需求减少、教育公共设施过剩以及房地产金融杠杆已达上限等因素共同影响了房地产市场的走势。因此，房产商需要理性分析客观形势，调整行为方式以适应新常态下的市场环境。

所以，作为买房人，我们应该看到，近年来，中国房地产市场正经历前所未有的深刻变革，步入一个全新的发展阶段。随着人口结构的变化、城市化进程的放缓、老龄化问题的加剧以及政策调控的深化，房地产市场正逐步走向新常态。对于买房人而言，如何在这个新阶段中理性看待楼市，把握市场脉搏，成为了一个亟待解决的问题。对于买房人来说，可以从以下几个方面来思考：

一、楼市新常态下的市场特征

供需关系变化：随着城市化率的提升和人口结构的调整，房地产市场的供需关系正在发生深刻变化。一方面，城市更新和旧城改造使得一些区域的住房供应增加；另一方面，人口老龄化导致部分人群对住房的需求减少，而年轻一代则更加注重生活品质和居住环境，对房屋的需求更加多元化。

政策调控深化：为了稳定房地产市场，近年来出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应等。这些政策旨在遏制房价过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展。但是，从去年以来，特别是近期对于房地产政策的优化调整表明，观点已经出现大变化。新的要求是“止跌回稳”。

市场分化加剧：在整体市场趋于平稳的背景下，不同城市、不同区域的房地产市场呈现出明显的分化趋势。一线城市和部分热点二线城市由于人口流入量大、经济活力强，房地产市场仍然保持一定的热度；而部分三四线城市则面临去库存压力，房价上涨动力不足。

二、买房人如何在新常态下理性购房

多元化投资渠道与长期规划：在新常态下，房地产市场不再是买房人唯一的投资渠道。随着金融市场的不断发展和完善，买房人可以考虑将资金投向其他领域，如股票、基金、债券等。通过多元化投资，可以降低投资风险，提高资金的使用效率。同时，买房人也应注重长期规划，考虑自己的职业规划、家庭需求以及未来可能的变化，做出符合自己长期利益的购房决策。

三、买房人应对楼市新常态的策略

注重个人财务状况：在购房前，买房人应充分评估自己的经济实力和财务状况。合理安排购房预算，确保购房后的生活质量不受影响。同时，也要考虑未来的还款能力和投资风险。

保持谨慎和理性的态度：面对复杂的房地产市场环境，买房人应保持谨慎和理性的态度。避免盲目跟风和冲动购房，以免陷入不必要的经济困境。在购房过程中，要充分考虑自己的需求和利益，做出明智的决策。

四、结语