每一位买房路上的行者
大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进静安不夜城，来聆听一下它的故事。
闸北并入静安之后就淡出了人们的视野，并慢慢磨平大家对它的记忆。
曾经渴望出头的不夜城，风头却被大宁盖住，留下脏乱差的刻板印象。
回首看不免为不夜城惋惜，占据着内环内苏州河畔的绝佳地理位置，尽管与静安合并，可现实发展让人感觉依旧是闸北的风貌。
不夜城到底经历了什么，为何始终摆脱不了闸北的“魔咒”，今天就来揭秘一下。
01
在抗日战争时期，苏州河以北的闸北华界地区受到日本的狂轰滥炸，建筑物基本全毁，剩下一片满目疮痍的废墟。
当时大量难民集聚，棚户、简屋、“滚地龙”三四千间，占地6公顷，是上海高密度棚户之一。
一直到1984年，华界地区开始筹建铁路上海站，开始大规模市政动迁，现状才开始慢慢改变。
1987年上海站建成之后，周边地区风貌依旧，成片集中的棚户简屋还有26万平米之多，当地老百姓戏虐地称之为“水深火热”。
从那之后开始上海市就有意要改变上海站周边现状，历任市领导也是不断考察，直至1992年不夜城计划正式开启前期准备。
建设范围南起苏州河，北至中兴路，东临西藏北路，西临苏州河-恒丰路，总建设面积1.42平方公里，总投资250亿元人民币。
2000年不夜城基本建成，如今20年过去了，最终结果却是差强人意，总给人一种老旧、拥挤的感受。
苏河湾两侧的发展极其不平衡，南北分化严重，闸北实在看不下去了，2010年决定再次花重金扶持不夜城，这次的投资金额约205亿。
举全区之力重点支持苏河湾北岸的开发，力争拉近与苏河湾南岸的差距，经过5年的发展“初见成效”，其他不知道，房价倒是涨了不少。
2015年两区合并之后，苏河湾南北两岸联动发展，面积增加到了4.3平方公里，对北岸算是一个利好了。
对于合并之后的闸北，开始享受到静安发展的红利，“十三五”规划发展落地，新静安开始“一轴三带”的发展战略，苏州河两岸成为人文休闲创业集中带，肩负起提升苏州河两岸商务商业功能和城区面貌形象，打造上海中心城区新地标的重任。
如今又5年过去了，依然是“初见成效”，房价再次走高。
02
每次不夜城迎来大的发展机会，肉眼可见的却是不断上涨的房价，内部城市结构却没有发生多么巨大的改变，依然是“很闸北”。
究其根本原因在于不夜城缺乏整体规划、统一建设，才导致目前这番景象。
设立上海站之初并没有考虑到后期板块的发展，甚至当时都没有不夜城，5年之后才有了不夜城的概念，于是更早的上海站东西向的铁轨隔断了不夜城南北的发展。
东西向的铁轨像是一道天然的屏障，沿中间将不夜城一分为二，想要步行横跨铁轨，有且仅有几条地下通道可行，无形当中隔绝了南北的人流。
说到铁轨，不得不吐槽的还有不夜城的内部道路，七扭八拐的，与老静安的横纵整齐划一相比，体现出来的就是一个字乱。
地处内环内，土地资源及其珍贵，早在前几轮的发展中已经将土地透支殆尽，现在整个不夜城已经没有了可以重新利用规划的土地了，之前也是化整为零，被不同开发商瓜分，整体建设零散不一。
拆迁重建，成本太高，几乎不可能了，所以不论规划再怎么高大上，不夜城的城市界面也是无法改变了，如今二三十年过去了，凸显出来的就是一个字旧。
上海站给不夜城带来了大量的流动人口，也聚集了很多的外来人口，人口素质参差不齐，沿街快餐店以及火车站对面地下餐饮店，一进去就会给人一种脏的景象。
以上种种景象已经定型了，想要改变难上加难。
虽说按照“十三五”规划，火车站区域将会被隐藏在一栋200米以上地标建筑和主题公园中，通过环形换乘轨道缝合南北割裂，形成集商业、艺术走廊、住宅等为一体的地下、地面、地上全联通的24小时活力街区，让火车站对城市界面的影响降到最低，可当下却找不着丝毫迹象。
规划总归是规划，在没有落地建成之前，总归是纸上谈兵。
03
不夜城，在我还有没有真正了解它之前，我理解的是商业林立、人声鼎沸、把酒言欢、夜夜笙歌才是，可实际是徒有其名。
商业极其低端，配不上内环内的地段。商业聚集在上海站的南面，商业不少，能级却很低。
上海站正对面的是环龙商场和友谊服饰商场，齐聚的是3c电子产品、服装店以及上海最大的眼镜城。
太平洋百货和不夜城商厦是不夜城的老牌商业了，多年经营，在商场能级上早就跟不上当下高端商场的脚步了。
刚建成不久的太阳CITY和凯德·星贸勉强算得上是好一些的商业体了，但支撑着整个不夜城，却也显得捉襟见肘。
实地见证之后，不夜城的商业对不起不夜城这三个字。
商业差也就算了，医疗和教育更是板块内的短板，唯一一所静安区闸北中心医院，还是个二甲。
教育就没有能拿得出手学校，最好的就是一所中山北路小学了，属于第三梯队，其他的学校全是排不上梯队的一般性学校。
对于不夜城来说，能拿得出手的配套或许就是板块为其带来的交通系统了，毕竟内环内，便捷的交通网络无可厚非。
北面内环高架、东面南北高架、南边天目高架对接北横通道，自驾算是非常便利了，占据着上海几条重要高架路。
另外轨交非常便利，汉中路1、12、13号线三轨交汇，上海站1、3、4号线三轨交汇，两个三轨交汇的站点足以让它拥有叫嚣其他板块的勇气。
还有一个铁路上海站，这个让他既爱又恨的火车站。
04
占据着地段的优势，尽管配套界面都一塌糊涂，可房价却直逼黄浦滨江两岸。
不夜城的受限于上海站的影响，商业办公基本集中在上海站南面，北面主要是以住宅为主。南面聚集的更多的是商品房，北面聚集的多数为老公房，房价也是天差地别。
毕竟这里是内环内，最老的老公房可以追溯到上个世纪五六七年代了，这么老的房子，挂牌均价却高达7万左右每平，这样的房龄银行都不接受贷款了。
目前还能在市场流通的最主要的原因在于这是学区房，这些老小区对口的是三梯队中山北路小学和一梯队市北初级中学（位于西藏北路板块），这或许是这类型老房子最后的价值了。
再有其他2000年以前的老公房，房龄在30年以内的均价在6-7.5万每平，2000-2010年8-9.5万每平，2010年之后的房子价格基本都在10万+。
另外受限于铁轨的影响，靠近上海南站铁轨有噪音影响的小区价格会略低于周边小区，单价会少1-2万每平。
前两年入市的新房价格一个比一个高，2019年入市的金融街融府均价9.2万每平，直面上海站铁轨；2019年年底入市的凯德星贸邸，全小区直面苏州河，均价12.1万每平；2020年入市的静安天御俯瞰苏州河，均价12.5万每平。
这些小区皆以单日开盘售罄为结局，也是不夜城最后的几个商品房小区，稀缺终究是成就了价值。
目前还有一些商品次新房的挂牌价已经到了12-15万每平，等待前面几个商品房入市买卖，价格还会更高，直逼黄浦滨江两岸的价格。
暂且不论房价最高的小区，区间在9-12万单价，为何要选择不夜城，往北过内环到达大宁，不论是城市界面还是生活配套比起不夜城那是有过之无不及，详细内容可以参考“下只角”的蜕变，已经让大宁面目全非。
同样是闸北，如果是你，你会怎么选？
