乐居买房张晟雄发自合肥本月21日要出让的地块中，有趣的地块不少，其中包河的三宗地最值得期待，分别是包河区S1811、包河区S1901、包河区S1902这三宗地，共计528.303亩。
今天，我去包河区实探了这三宗地，对这三宗地的配套和地块现状进行了一番了解。下面就跟随我的脚步来了解一下这三宗地块的具体情况。
卓越城168亩“巨无霸”二度上市
配件租赁住房+幼儿园
首先我们来了解一下包河区S1811地块。
该块地曾与2018年12月6日第一次出让，当时场内最高报价安徽置地680万/亩，因未达底价宣告流标。
该块地位于包河区花园大道以南、重庆路以西，面积168.21亩(A商业24.45;B居住(配建租赁住房)37.42;C居住96.19;D服务业设施10.15);
规划用途为商业、居住、服务业设施，出让年限居住70年、商业40年，容积率:A商业≤2.5、B居住≤1.8、C居住≤1.8，参考地价600万/亩，竞买保证金2.1亿元
包河区S1811号地块位于滨湖卓越城板块，也是该板块出让的第一宗居住地块。
1、地块现状，地表有大量树木
今天，我来到S1811地块现场，据观察，地块形状较为方正，这对后期项目的规划是十分有利的，但是从现场来看，该地块表面有大量的树木。
2、路网密集，交通方便
该地块东边为重庆路，南边为黄河路，北边为花园大道。另外经黄河路、花园大道可进入包河大道高架，从包河大道则可转入东西向主干道锦绣大道。
地块距离最近地铁站是地铁5号线黄河路站，直线距离在2公里左右，未来居民可乘地铁出行。
3、商业配套不够完善
在商业配套这一块，目前周边没有大型的商业配套，距离较近的华夏国际茶博城也有4公里。但是周边社区底商还是比较多的，对于一些基本的生活需求还是可以满足的。
4、出让要求：配建37亩租赁住房、15班幼儿园
根据出让要求，竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建租赁住房和与幼儿园。
1：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。
2：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。
值得注意的是，距离S1811号地块两公里的高速时代首府目前在售高层，备案均价21939元/㎡。
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实探淝河板块360亩优质地
淝河板块此次将有两宗地上市，分别是包河S1901号地块和S1902号地块。这两宗地块面积总和达到360亩，堪称巨无霸地块。
包河S1901号地块
包河S1901地块位于包河区歙县路以北、北京路以西，面积176.142亩，规划用途为居住用地(A居住38.7304;B服务业设施20;C居住117.4111)，出让年限70年，容积率≤2.0，参考地价700万/亩，竞买保证金2.5亿元。
1、地块非净地出让，有较多待拆建筑物
今日实探发现包河S1901号地块目前非净地状态，地面还存在不少建筑物未拆迁。地形方正，对于后期的规划还是非常有利的。
2、紧邻主干道，周边双地铁
包河区S1901号地块西边为大强路，东边为北京路、南边为歙县路、北边为郎溪路。紧邻东二环路，距离龙川路仅800米左右，道路交通非常方便。
郎溪路高架就在S1901号地块的北边，非常近。
S1901号地块距离地铁4号线花山路站约1公里，距离地铁1号线葛大店站约1.2公里。
地块东边北京路上就有9路、101路公交车。
3、商业缺乏，教育资源一般
这两宗地周围缺乏大型的商业，都是一些社区底商，能够满足日常的生活需求。
教育资源方面，周边有葛大店小学以及合肥市第四十八中望湖校区，但是四十八中望湖校区距离该地块有一公里的距离。
医疗资源方面，周边有不少社区卫生服务站，6公里范围内有合肥市第二人民医院和省儿童医院。
包河S1902号地块
包河S1902地块位于包河区历口路以东、龙川路以南，面积183.951亩。规划用途为居住用地、商业服务业设施用地(（A商业13.4502；B居住20.3792；C居住49.70851；D居住32.1677；E居住37.4423；F居住30.803)。出让年限70年，容积率≤2.0，参考地价650万/亩，竞买保证金2.5亿元。
1、地块非净地
实探S1902号地块发现该地块非净地，遍地都是杂乱的植物。据悉，有80亩林地需办理林地砍伐手续。
2、紧邻主干道，交通方便
包河区S1902号地块东边为历口路，西边为棠樾路，南边为龙川路，北边为高铁路。另外，地块距北京路和上海路这两条主干道分别只有1公里的距离。
在轨道交通上，包河S1902号地块距地铁4号线花山路站仅约500米，距地铁1号线葛大店站约2.5公里。
在公共交通上，地块北边的龙川路上有101路公交车。
3、医疗配套不够完善，教育资源不够优质
商业方面，附近暂时没有大型的商业，三公里范围内有加侨国际广场，五公里范围内有大摩华尔街生活广场。
教育方面，有蔡岗小学，葛大店小学，包河苑小学。虽然有几所学校，但是学校的教育资源不是特别的优质。
医疗方面，附近三公里之内没有大型医院，医疗资源较匮乏。
包河再添超4000套新房，房价要冲2万+
我们来看一下包河区近三年的土地成交数据。
2016年，包河区共成交5宗539.67亩住宅地，平均地价2014.52万/亩，平均楼面价15012.56元/㎡，平均溢价率303.06%。
2017年，包河区共成交3宗295.23亩住宅地，平均地价2041.6万/亩，平均楼面价13408.61元/㎡，平均溢价率262.87%。
2018年，包河区共成交5宗568.28亩住宅地，平均地价1116.6万/亩，平均楼面价8610元/㎡，平均溢价率74.066%。
这三年包河区的地价在不断下降，按照这形势，本次拍卖的两块地的楼面价可能也不会太高。
按照容积率2.0，一套房子100㎡面积来计算，包河S1901号地块和包河S1902号地块大约会给包河区带来4355套新房。
淝河板块目前在售楼盘只有金辉庐州云著、翡翠天际、金隅大成郡。
参考这些新房的均价，这两块地未来可能入市价可能会达到2万。
