本文来自中银证券研究部于2024年11月4日发布的报告《本周新房二手房成交同环比均改善；10月新房网签成交量同比增速在连续15个月下降后首次回正——房地产行业第44周周报（10月26日-11月1日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S05
新房成交面积同环比增速均由负转正。二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。
核心观点
受益于10月末房贷利率下调落地及前期政策发酵，新房成交面积同环比增速均由负转正。40个城市新房成交面积为415.5万平，环比上升23.0%，同比上升30.1%，同比较上周上升了36.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为46.1%、30.7%、-10.0%，同比增速分别为93.3%、6.1%、28.6%，其中一线城市同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了85.6个百分点；二线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了25.3个百分点；三四线城市同比涨幅扩大，同比增速较上周扩大了15.2个百分点。
二手房成交面积环比增速由负转正，同比涨幅扩大。18个城市成交面积为232.1万平，环比上升5.2%，同比上升25.5%，同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了10.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为7.6%、5.5%、0.3%，同比增速分别为93.3%、-3.6%、-2.8%。一线城市同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了23.0个百分点，二线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了5.7个百分点，三四线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了6.5个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9504.7万平，环比增速为-1.3%，同比增速为-6.7%；去化周期为18.1个月，环比下降2.1个月，同比上升0.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.7、15.3、58.9个月，一、二、三四线城市环比分别下降2.0、1.9、15.7个月，一线城市同比上升0.9个月，二、三四线城市同比分别下降0.6、0.4个月。
土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升同比下降。成交土地规划建面为1559.3万平，环比下降6.4%，同比下降54.9%；成交土地总价为606.5亿元，环比上升66.8%，同比下降55.4%；成交土地楼面均价为3890元/平，环比上升78.3%，同比下降1.1%；土地溢价率为4.2%，环比上升2.3个百分点，同比下降3.2个百分点。
房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为167.9亿元，环比上升153.2%，同比上升98.7%（前值：-60.5%）。总偿还量为85.6亿元，环比上升34.1%，同比下降17.6%（前值：-65.3%）；净融资额为82.3亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.0%，较上周上升3.0pct，房地产行业相对收益为7.7%，较上周上升5.5pct。房地产板块PE为23.20X，较上周上升1.06X。
政策
10月28日住建部召开企业家座谈会，强调要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头。根据住建部公布的数据，10月成交同环比均实现增长。1）从同比来看，10月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，较9月同比增速提升12.5个百分点，自去年6月连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新房、二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8个月下降后首次实现增长。2）从环比来看，10月全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新房、二手房成交总量环比增长5.8%。
此外，10月28日，国务院办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》的通知。其中提出，鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。10月31日，六大行均发布公告，自11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。从重新定价周期调整来看，大多数银行提供的重定价周期共有三个选项：三个月、半年、一年。从加点值调整方式来看，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
目录
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重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪
本周（第44周：2024年10月26日-2024年11月1日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正，同比由负转正；二手房成交面积环比由负转正，同比持续为正，涨幅扩大；新房库存面积环比降幅扩大，同比降幅扩大。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比均下降，一线城市新房库存面积去化周期同比上升，二、三四线城市同比均下降。
1.1重点城市新房成交情况跟踪
本周40个城市新房成交套数为3.7万套，环比上升23.5%，环比由负转正，环比较上周上升33.1个百分点，同比上升24.3%，同比由负转正，同比较上周上升36.3个百分点；新房成交面积为415.5万平方米，环比上升23.0%，环比由负转正，环比较上周上升30.8个百分点，同比上升30.1%，同比由负转正，同比较上周上升了36.2个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为1.2、1.7、0.8万套，环比增速分别为46.0%、31.9%、-11.6%，同比增速分别为86.5%、2.7%、14.2%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为123.4、206.3、85.9万平方米，环比增速分别为46.1%、30.7%、-10.0%，同比增速分别为93.3%、6.1%、28.6%。
1.2重点城市新房库存情况跟踪
12个城市新房库存套数为151.1万套，环比增速为-1.0%，同比增速为-7.4%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为65.2、81.4、4.6万套，环比增速分别为-1.8%、-0.4%、-0.6%，同比增速分别为-5.9%、-15.9%、19.6%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为37.1、6.7、14.3、7.1万套，环比增速分别为-1.7%、-3.4%、-1.3%、-2.0%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-4.2%、23.2%、-8.1%、-25.7%。
在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为20.7个月，环比下降2.1个月，同比提升1.4个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为21.0、17.5、74.4个月，一、二、三四线城市环比分别下降2.1、1.7、19.7个月，一、三四线城市同比分别提升1.6、9.1个月，二线城市同比保持不变。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为50.8、7.4、12.5、20.9个月，北京、上海、广州、深圳环比分别下降1.2、3.4、4.6、0.7个月，北京、上海同比分别提升2.1、17.6个月，广州、深圳同比分别下降1.3、13.5个月。
12个城市新房库存面积为9504.7万平方米，环比增速为-1.3%，同比增速为-6.7%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为6299.3、5111.6、551.2万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-1.6%、-0.7%、-0.6%，同比增速分别为-4.8%、-13.2%、18.5%。
在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为18.1个月，环比下降2.1个月，同比上升0.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.7、15.3、58.9个月，一、二、三四线城市环比分别下降2.0、1.9、15.7个月，一线城市同比上升0.9个月，二、三四线城市同比分别下降0.6、0.4个月。
1.3重点城市二手房成交情况跟踪
本周18个城市二手房成交套数为2.6万套，环比上升4.8%，同比上升42.7%；成交面积为232.1万平方米，环比上升5.2%，同比上升25.5%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.7、1.5、0.4万套，环比增速分别为8.6%、4.4%、-0.9%，同比增速分别为93.1%、26.2%、-5.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为63.7、129.0、39.5万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为7.6%、5.5%、0.3%，同比增速分别为93.3%、-3.6%、-2.8%。
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百城土地市场跟踪
土地市场方面，我们选取2024年第43周（10月21日-10月27日）的数据，土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升，同比下降。从城市能级来看，一线环比量价齐升，同比量价齐跌，二线环比量价齐升，同比量跌价升，三线环比量跌价升，同比量价齐跌；一、二线城市溢价率同环比均下降，三线城市溢价率环比上升，同比下降。
2.1百城成交土地（全类型）市场情况跟踪
百城全类型成交土地规划建筑面积为1559.3万平方米，环比下降6.4%，同比下降54.9%；成交土地总价为606.5亿元，环比上升66.8%，同比下降55.4%；成交土地楼面均价为3889.8元/平，环比上升78.3%，同比下降1.1%；百城成交土地溢价率为4.2%，环比上升2.3个百分点，同比下降3.2个百分点。
从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为170.0、572.8、816.5万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为109.5%、8.0%、-22.6%，同比增速分别为-19.5%、-46.2%、-62.6%；一、二、三线城市成交土地总价分别为236.4、208.6、161.5亿元，一、二、三线城市环比增速分别为3646.2%、27.6%、-16.7%，同比增速分别为-55.7%、-43.8%、-64.7%；一、二、三线城市平均楼面价分别为13908.4、3642.2、1978.1元/平，一、二、三线城市环比增速分别为1688.2%、18.2%、7.7%，同比增速分别为-45.0%、4.6%、-5.5%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.00%、0.10%、2.72%，一、二、三线城市环比增速分别为-12.4%、-0.6%、1.0%，一、二、三线城市同比增速分别为-0.8%、-1.1%、-7.6%。
2.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪
百城成交住宅土地规划建筑面积为266.5万平方米，环比下降16.1%，同比下降68.0%；成交住宅土地总价为237.1亿元，环比上升43.5%，同比下降67.1%；成交住宅土地楼面均价为8896.8元/平方米，环比上升70.9%，同比上升2.9%；百城成交住宅类用地溢价率为1.7%，环比上升0.8个百分点，同比下降0.4个百分点。
从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别为29.8、79.1、157.7万平米，二、三线城市环比增速分别为-48.8%、-3.3%，一、二、三线城市同比增速分别为-52.0%、-69.3%、-69.3%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为14.1、132.5、88.9亿元，一、二、三线城市环比增速分别为3.8%、75.4%、16.8%，一、二、三线城市同比增速分别为-91.6%、-54.1%、-66.3%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为4752.7、16748.8、5639.5元/平，二、三线城市环比增速分别为242.4%、20.9%，一、二、三线城市同比增速分别为-82.4%、49.8%、9.7%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.00%、2.98%、1.44%，一、二线城市环比均下降0.6个百分点，三线城市环比上升1.4个百分点，一、二线城市同比分别下降3.1、1.5个百分点，三线城市同比上升0.2个百分点。
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本周行业政策梳理
中央：
住建部副部长姜万荣：10月27日，住房城乡建设部党组成员、副部长姜万荣在论坛活动中表示，要坚持统筹谋划、因地制宜、创新驱动，从好标准、好设计、好建造、好建材、好服务等方面系统推进“好房子”建设，推动“中国建造”高质量发展。
住建部倪虹：倪虹强调，要用足用好中央各项存量和增量政策，坚定信心、下定决心，正视问题、解决问题，深化改革、转型创新，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级，促进市政公用事业持续健康发展，为经济回升向好贡献力量。
地方：
苏州：10月25日，苏州市发布住房公积金新政，包括降低首付比例至20%，提高军人公积金贷款额度，优化贷款计算方式，支持加装电梯和购买保障性住房，自2024年12月1日起实施，旨在促进房地产市场平稳健康发展。
陕西汉中：10月25日，陕西省汉中市住房公积金管理中心于10月23日发布了《关于进一步优化调整住房公积金政策促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在通过提高公积金贷款最高额度，以支持多子女家庭的住房需求，从而促进当地房地产市场的稳定与健康发展。
东营：东营市发布7条房地产新政，包括土地供应、金融支持等，旨在提高住宅品质，减轻购房者负担，促进市场健康发展。
银川：银川市发布《措施》促进房地产市场平稳发展，有效期至2026年底，包括减少土地供应、优化公积金支持等。
佛山：佛山市六部门联合发布通知，取消住房交易限制性政策，优化房地产市场，支持城中村改造与存量房销售，降低税费，加大公积金购房支持，取消住宅分类标准，促进市场平稳健康发展。
天津：职工及配偶在北京市、河北省购买自有住房，且在天津无购房提取住房公积金及偿还住房贷款本息提取住房公积金记录的，提取住房公积金不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。
沈阳：10月28日，沈阳召开促进房地产市场平稳健康发展优化住房公积金使用若干政策举措新闻发布会，会上表示，自2024年11月1日起，将执行5项住房公积金个人住房贷款政策措施，以促进房地产市场平稳健康发展。
山西太原：10月28日，山西省太原市在10月25日至27日期间，通过实施商品住房“以旧换新”活动，旨在更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，进一步促进消费升级和房地产市场平稳健康发展。此次活动为当地房地产市场注入了新的活力。
芜湖：根据新规定，鼓励被征收人选择房票安置，房票安置在已有的征收补偿补助和奖励政策基础上，再给予不超过25%的房票安置补助；被征收人持房票购买新建商品住房的，补偿安置等值部分（含征收安置各类奖补）免征契税。
河南：10月28日，报道，一份来自省地方经济社会调查队的调研报告显示：在中央和地方相关政策的协同联动下，河南省房地产市场呈现积极变化。
宁夏：10月29日，宁夏住建厅联合财政厅等部门正式印发《关于促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展的若干措施(暂行)》(下称《措施》)，从严格控制增量、持续优化存量、提高供应质量等6个方面，制定出台20条措施“组合拳”，让老百姓有房住、住好房，促进房地产市场止跌回稳、平稳健康可持续发展。
浙江嵊州：10月29日，浙江省嵊州市宣布将于11月1日启动“住有所居”购房活动，旨在帮助住房困难家庭以优惠价格购买新建存量商品房。
云南：10月30，云南省存量个人住房贷款利率调降工作有序推进。全省有房贷业务的银行已全部发布了实施细则，并将于10月底前完成批量调整。
常州：常州市住房公积金管理中心10月30日宣布，为进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，根据《常州市住房公积金管理办法》等文件规定，制定《常州市住房公积金个人住房贷款还款规定》,该政策定于2024年11月1日起施行。
大连：10月30日，大连市出台《大连市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，旨在通过金融、人才、公积金等政策支持，推进商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展。
杭州：10月31日，杭州市安居集团有限公司发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，期限自通告发布之日起至2024年11月30日止。
济南：10月31日，济南市政府新闻办举办新闻发布会，宣布济南法院联合银行、税务、金融监管及市直部门建立不动产自行处置“带封过户（融资）”新模式，旨在解决传统司法拍卖中存在的问题，提高财产处置效率。
昆明：10月31日，云南省委常委、昆明市委书记刘洪建主持召开房地产工作专题会，研究部署全市房地产业平稳健康发展工作。
郑州：10月31日，郑州市房地产业协会发布《关于号召全市房地产开发企业参与房票安置工作的通知》，标志着郑州市房票安置政策的进一步深化。该通知明确指出，全市所有在售房地产项目均纳入房票购买范围，持有房票的群众将享有与等价货币相同的购买能力，并在房屋选择、定价及优惠政策上与一般客户享有同等权利。
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本周板块表现回顾
本周（10月26日-11月1日），在大盘表现方面，上证指数收于3272.01点，较上周下降27.69点，跌幅为-0.84%；创业板指收于2123.74点，较上周下降115.16点，跌幅为-5.14%；沪深300指数收于3890.02点，较上周下降66.40点，跌幅为-1.68%。
在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为房地产、钢铁、商贸零售，涨跌幅分别为6.0%、4.7%、4.6%；涨跌幅靠后的行业依次为国防军工、通信、医药生物（家用电器），涨跌幅分别为-3.4%、-3.3%、-2.9%。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.0%，较上周上升3.0pct，房地产行业相对收益为7.7%，较上周上升5.5pct。房地产板块PE为23.20X，较上周上升1.06X。
在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为金地集团、金科股份、滨江集团，涨跌幅分别为8.5%、7.3%、5.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为万科A、中南建设、保利地产，涨跌幅分别为-3.0%、0.0%、0.3%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为融创中国、中国金茂、越秀地产，涨跌幅分别为11.5%、8.1%、5.5%，涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团（碧桂园）、建发国际集团，涨跌幅分别为0.0%、0.8%。
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本周重点公司公告
经营数据公告：南都物业：公司发布2024年第三季度财报，实现营业收入13.38亿元，同比减少3.6%，实现归母净利润6032.18万元，同比减少47.33%；绿地控股：绿地控股发布2024年第三季度财报，实现营业收入1601.27亿元，同比减少36.87%，实现归母净利润2.37亿元，同比减少90.4%。其中，第三季度单季度实现营业收入446.94亿元，同比减少43.74%，实现归母净利润2695.04万元，同比增长118.4%；世联行：2024年第三季度财报，报告期内实现营业收入17.41亿元，同比减少32.93%，归母净利润-2096.77万元，同比减少43.67%；招商蛇口：2024年营业收入512.7亿元，同比减少0.3%；归母净利润14.2亿元，同比减少34.2%。
高管变动公告：金融街：2024年10月31日，金融街控股股份有限公司董事会收到副总经理袁俊杰先生的辞职报告，因工作调动，袁俊杰先生辞去公司副总经理等一切职务。
其他变动公告：招商蛇口：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）于2024年10月30日召开的第三届董事会第十三次会议和第三届监事会第十三次会议审议通过《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过15.00亿元（含15.00亿元）闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）,截至2024年10月29日，公司已将前次暂时补充流动资金的募集资金20.00亿元归还至募集资金专户。
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本周房企债券发行情况
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。2024年第44周（2024年10月28日-2024年11月3日）房地产行业国内债券总发行量为167.9亿元，环比上升153.2%，同比上升98.7%（前值：-60.5%）。总偿还量为85.6亿元，环比上升34.1%，同比下降17.6%（前值：-65.3%）；净融资额为82.3亿元。
累计来看，今年1-44周房企国内债券发行总规模为4580.1亿元，同比下降31.8%；总偿还量4998.9亿元，同比下降11.4%；净融资额为-418.8亿元。
具体来看，本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、保利发展、天地源，发行量分别为30.00、25.00、13.00亿元。本周债券偿还量最大的房企为阳光城、华发股份、大悦城控股，偿还量分别为16.50、9.85、8.20亿元。
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风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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附录
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