文/李坤军

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有迹象表明，万达遇到了麻烦，而且这个麻烦有可能还不小。

今天，我不想讨论万家这家企业如何，我更愿意说说万达的商业模式。对于万达来说，过往商业模式的难以为继，或许才是其遇到的更大麻烦。

不管后来万达如何转型，在很多人的印象中，万达就是做商业地产的，在全中国开发运营了很多万达广场。

杭州万达广场实景

从2005年第一座万达广场开始，10多年时间，万达总计开发建设了100多座购物中心，挺进全国上百个城市，不少城市甚至拥有不止一座万达广场。

以这种速度扩张商业版图，万达绝对是史无前例的一家，王健林也得以坐上“首富”宝座。

只是这样的扩张，正遭遇越来越大的挑战。除了过往万达广场中的万达百货陆续关门外，万达的购物中心运营，也正遭遇人流下滑的阵痛。如果大家有心去一下城北的万达广场，就能明显感受出这点。而当年花费巨资购买“金街”的业主，如今也面临一个投资失误的痛苦。外地一些万达广场的“金街”，甚至不少都已人去楼空。

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虽然万达也努力去打造过万达百货，以期通过主力百货店的进驻，拉升万达广场的人气和人流。但客观来说，万达虽然是国内最大的商业地产开发和运营商，但其发展赢利的方式，其实还是最为传统的住宅开发模式，强调销售回款，并且对周期有严苛的限定。

与港资地产商大多自持商业物业不同，万达从一开始走的就是“以售养租”的道路。万达每修一座万达广场，就同时开发酒店、住宅、写字楼等多元配套，再通过把住宅、写字楼和部分商铺售卖出去，回流资金以投入下一个项目的开发。

杭州万达广场鸟瞰图

起初万达通过这种模式，扩张迅猛，最多的年份，一年能开出20多家购物中心。

在万达的逻辑中，商业运营赚不赚钱，不是最主要的，重要的是通过捆绑商业，能把可售部分的物业快速变现。

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从中我们可以看到，万达模式的核心是销售型物业的快速去化及高溢价。但现实是，万达的溢价幅度正在减少，去化速度也在降低。

前面说到，万达10多年时间，开了100多家购物中心。这意味着，它已布局了全国所有的一二线城市，并已下沉到部分三四线城市。想要继续发展，它只能进入更多的三四线城市。

然而在三四线城市，复制过往将变得非常困难，住宅可能卖不出去，酒店也未必有人来住，商铺的话，生意更是难做起来。

这时候，要是整个购物中心的商业运营还是没有太大起色的话，挑战一定会越来越大。过往那一套“快”字当头的周转模式，就会大打折扣。

万达后来向“轻资产”方向转变，通过合作，甚至代建的方式，开发建造购物中心。当然，未来的租金也是七三分成，投资方占大头。但如果要是商业仍然运营不好，这样的模式其实也难以为继。

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说了万达这么多，其实我更想引出的是另一个话题，那就是购物中心里的分割式产权商铺，最好不要轻易下单购买。强大如万达，都很难做好购物中心的生意，甚至逼得一些业主不得不关停“金街”的商铺，更遑论那些品牌和运营能力远在万达之下的开发商了。

每个人心中都有一个“一铺养三代”的梦想，希望握有资产性收入。不少开发商，利用了这个心理，来兜售他们的分割式产权商铺。

而为了让兜售更具吸引力，不少开发商在兜售之时，往往会让第三方再与业主签订一份“返租”合同，一般以五年为一个周期，确定业主在这五年内，能获得比较好的固定租金收益。五年后，双来再来协商后续租赁问题。

先不说这类“售后包租”、“售后返租”的行为，本就涉嫌违反国家的相关法律。就说与业主签订租赁合同的第三方，大多也只是开发商的“马甲”。前期的租金大多是由开发商补贴的，为的就是能把商铺更好地销售出去。

这类销售，包含了太多的不确定性。譬如说，五年后，购物中心经营不善难以为继了怎么办？住宅、写字楼等，大不了便宜点再卖出去，商铺要是运营不起来，后续的接盘者是非常少的。

就算购物中心经营的非常红火，也会产生问题。五年时间一到，经营者要续约，那时候可能面临的不再是一个业主，而是一群业主，小业主的利益诉求又不一样，万一其中一个小业主不打算出租了，经营者怎么办？中间的风险非常大。

因此，从品牌商的角度出发，他们是不太倾向于租赁这些分割式产权商铺的，越是大牌的公司，越不可能跟小业主谈判。而从全国范围内看，至今少有购物中心在分割售卖商铺后，还能经营起来的。杭州类似的情况也曾出现，远的如涌金广场，近的如上亿广场，都是血淋林的教训。