新地产是一种半居半养半游的生活方式。
上一节“仁科开讲·云学堂”，我提出了一个新的概念——新地产，这是我对房地产行业未来转型方向的一个概括，具体来说它包括文旅地产、康养地产、1.5居所等等内容。我之所以要把它称之为新地产，主要是因为两点：
其一，相对于传统房地产开发来说，新地产所涉及的内容发生了很大的改变，它大大超越传统地产的开发范畴，其内容更加广泛而多元；
其二，转型新地产必须要建立新的开发思维，需要新的开发运营团队、需要整合新的产业链、需要新的开发模式…
那么，新地产到底与传统地产有哪些不同，新地产又有哪些共同的特性。下面，我们一起来分析一下。
01
新地产与传统地产有哪些不同
新地产是顺应国内经济、社会发展，以及消费升级等趋势，传统地产开发面临挑战，而出现的的新的开发方向。它要面对的不仅仅只是居住问题，而是要通过引领居住模式的变革，迎合小康社会下人们对生活、精神、文化等领域多元化的需求，实现居住模式与生活模式转型的结合。
生活不仅仅只是居住：地产开发所面对的问题，不再是解决基本的居住问题，而是满足居住之外，生活和消费模式全面的升级。
需求矛盾转移：
居住需求→
养老需求
休闲需求
娱乐需求
度假需求
文化需求
…
开发目标的不同，导致新地产的特性在许多方面与传统地产开发存在根本的区别，主要包括：
01
功能不同
传统地产开发主要满足基础的居住需求，所有的开发要素都围绕提升居住的舒适性；新地产除了居住外，还要满足其他功能，如休闲、度假、养老、文化、运动等…
传统地产
满足居住，功能相对单一。
新地产
居住仅仅只是其中之一，更多的是如何打造更好的生活方式。
02
产品不同
传统地产是以房地产产品为主，而新地产不仅仅包括房地产，而是将地产与相关产业结合的复合型产品。
03
产业链不同
传统地产开发仅仅涉及少量配套产业链，如社区商业、物业服务等，产业整合难度较小；
文旅和养老将是新地产开发产业链整合所面临的新课题，与传统的地产产业链相比，新地产所涉及的产业链规模更大，范围更广，而且，产业链不再仅仅只是配套，产业导入是否成功，甚至成为影响整个项目成败的关键要素之一。
04
开发模式不同
传统地产开发节奏快、产品单一，后期运营简单，主要采用“开发—销售”模式，实现资金快速滚动；
新地产是“地产开发+产业运营”模式的组合，根据具体产业的不同，新地产的开发模式可能会出现多种不同的组合模式。
与传统地产相比，新地产的开发周期更长，同时需要可持续的运营。
05
盈利模式不同
传统地产的盈利模式相对简单，要么销售、要么租赁，来自增值服务收入几乎可以忽略不计。
对新地产来说，地产的开发收入虽然也是重要的赢利点，但同时，产业运营是更重要的可持续收入。
由于新地产涉及的产品还包括产业，从长期来看，新地产具有更好的盈利模式，但同时也意味需要具备更加强大的运营管理能力。
新地产多元的盈利模式
前面我们分析了新地产与传统地产的五点区别，导致这些区别的根本原因，就是传统地产只是为解决居住问题，而新地产是要引领新的生活模式。
那么，我们究竟要如何来理解新地产的开发理念？
我想先从下面这几点来简单探讨一下，让我们对新地产的开发先有个大概的了解。
02
新地产的主要特性
一、好的选址是成功的一半
与传统地产对地段的重视一样，新地产也十分注重选址。与传统地产所不同的是，新地产是要带领对城市已经厌倦的中产阶层逃离城市，因此新地产不是像传统地产一样，主要集中于开发城市，而是重点开发城郊、乡村以及广大中小城镇。从这点来说，新地产也具有缩小城乡发展差距，推动城乡等值化的意义。
并不是所有地方都适合新地产的落地，它也受到许多条件的限制。
新地产选址三要素▼
01
环境必须“优”
新地产首先要改善的是对居住环境的需求，当然，不同的开发主题，对环境的具体要求可能不同，但是大部分新地产选址都要具备三大要素：
自然环境相对优美
空气洁净无污染
气候宜人
02
交通必须要“顺”
交通的便利性和可达性是保障产业集聚和市场进入的基础条件。新地产不是孤立于城市的孤岛，而是与城市共生的生活和发展平台。
交通“顺”的表现：
与区域中心城市的交通时间较短，45分钟到1个小时为宜。这里主要是指陆路交通。面向全国市场的项目和乡村接驳时间久一些，游客也能接受。
通达性好。交通顺畅，与城市路网接驳性好，能够迅速进入城市快速路，地块周边与城市干道相邻，且城市道路通行顺畅，没有太多的红绿灯、乡村路。
公共交通工具多，方便到达高铁站、机场、火车站等交通枢纽。
03
人气源必须“近”
新地产面对的消费人群是城市广大中产阶层，人口辐射和导入潜力也是新地产选址要考虑的关键因素。
一般来说，比较大的中心城市近郊是新地产的最佳选址，因为只有能级高，人口基数足够大，经济发展有活力，未来的客群才有保障。同时，他们也是城市中产阶层改善居住需求最迫切的。
当然，新地产的选址也并不仅仅局限于这些比较大的中心城市，具体可以从以下指标来进行判定：
1、整个区域内的人口密度
2、所靠近的中心城市人口规模
3、区域内的人口流动趋势（流入/流出）
二、产业是可持续的基础
与传统地产不同，新地产具有强烈的产业属性，地产开发必须与产业运营紧密结合。产业运营好不好，直接影响新地产的主要功能是否能够实现，也就是新地产能否最终落地。那新地产的产业应该如何打造？
原则1.必须尊重项目的定位
新地产必须要尊重项目的定位。这是因为定位解决了项目特在哪里，决定了开发方向，指导所有开发环节和细节。
项目定位时就已经考虑了项目服务什么样的客群，满足什么样的功能？而要实现这些功能，什么类型的产业最容易导入，最容易成活。甚至是产业的规模、层次、技术难度、投资额度都进行过比较深入的研究。
原则2.产业导入要与当地资源相匹配
产业的开发和导入，最根本的是落地，不能落地的产业，不管是如何高大上，如何先进，如何有市场，都是一厢情愿的臆想。产业能否落地，最关键的因素就是看项目所拥有的资源是否匹配。
原则3.产业导入要考虑成长性
（1）精准定位市场
任何一个产业都不可能覆盖所有的市场，不可能满足所有消费群体的需求，这就要求项目产业锁定的目标消费群必须精准，对他们的消费特征，比如消费实力、偏好进行走深入的了解。
（2）竞争力强
看谁活的长就看谁选择的产业生命力最强。以养老来说，养老模式和服务规范、标准是最重要。而对文旅产业来说，许多创新有一时的新鲜感，但从历史文化、民族风俗、特定地域中挖掘、开发出产业才具有持久的竞争力。
（3）有技术保护
我在这里说的是技术保护，而不是科技含量，是因为科技更多的是针对新兴产业，而很多传统产业，如文化休闲产业，同样有很强的地域独特性。所以，新地产导入的产业如果有很高的进入壁垒，就会具有独特的竞争优势。
（4）产业上下链成熟
产业不同于产品，一个产业成长性怎样，还要看整个链条是否成熟，虽然我们在项目产业导入时，不可能将某个产业的全链条导入，但是，如果该产业某一环节还有缺陷，我们导入后很难保证在当地的健康成长。
三、新地产需要新的建筑形式
中国城市的高密度开发，既让人们的居住空间极度压抑，同时也让建筑失去了特点和美感，让我们的城市失去了色彩。
在新地产推动城乡等值化的过程中，我们需要改变现状，让乡村跳出城市的发展模式，首先要改变的就是建筑形式，让建筑更加丰富多彩。
1、新地产以低密度开发为主
在开发强度上，新地产不能再追求高密度，否则就是在乡村再造一个城市，毫无意义。
01
低密度开发更符合乡村或城市近郊的整体环境，让建筑与自然更加和谐
02
低密度产品本身的居住舒适性更好，人与大自然的接触更加亲密
03
低密度的建筑成本更低，有利于降低生活和居住成本
2、新地产建筑创新的空间更大
除了传统的低密度产品，如多层洋房、联排、独栋、双拼、合院、叠拼等之外，低密度产品还有更广阔的创新空间。由于脱离了高层结构上的限制，低密度产品的创新空间其实更大，而目前市场上，产品创新最突出的，恰恰也是一些低密度的产品。
中国的传统建筑，也主要是低层建筑，这使得在新地产在发展和传承中国传统建筑文化方面，也有了发挥的空间。
3、让建筑有更多色彩
无论是中国的城市还是乡村，给人的感觉都是色彩太单调，太乏味…
反观欧美小镇，用色很大胆，五彩缤纷、五颜六色，或者纯粹的白，或者大片的红，或者魅蓝如海…总之，第一眼就让你惊诧、尖叫、感动、不得不服。
那我们为什么不能学学西方国家，更大胆一些？更疯狂一些？那么大的国度难道除了灰黑，就容不下红蓝白紫？
万紫千红一点绿，万片灰中也可一点红。让我们的新地产也五彩缤纷吧！再灿烂一点、再惊艳一点，让我们的新地产更充满激情一点吧！
当然，色彩的选择和搭配，也不能脱离环境和美学的基本规范：
01
根据地块特征
如坡地、平地、湿地等，特殊的地形地貌更有利于某种独特风格的打造。
02
根据地块周边的自然资源人文环境
不同的自然资源和人文环境对项目的风格取向往往有相得益彰的效果。
03
根据市场客群的需求特征
小镇受众群体不同，对建筑风格的需求不尽相同。
04
根据气候特征
建筑风格必须与景观风格相协调，但有的景观风格却因气候的原因无法遍地开花。
四、生活模式的重新塑造
对于新地产来说，房子不是重点，独特的体验和服务才是重点。度假也好、休闲生活也好，其实就是对传统生活的一种逃离或是一种超越。人们来到这个地方能不能有生活状态的改变，能不能让人体验到把工作和生活分开，享受更纯粹的生活，这才是新地产的核心。
新地产项目本质不是打造地产，也不是旅游区、养老院，而是令人愉悦的、心身健康的、高品质的生活模式。
新地产要如何重新塑造生活模式，我觉得要注意以下几点：
01
完善的基础生活配套
要生活，首先还得解决柴米油盐的问题。当然，新地产的生活配套不必追求像城市那样的规模和档次，但一是要能保证最基本的生活，同时有更多便利的和特色的休闲、娱乐、运动、文化等配套，主要包括：
生活配套：比如社区商业、学校、医院、邮局、银行、健身设施等等；
休闲娱乐等公共配套：如运动场地、俱乐部、公园、小型图书馆等…
产业配套：重点打造服务业，以及日常生活服务需求。
02
不可缺少的精神娱乐配套
对于新地产而言，房子不仅仅需要建筑本身的品质卓越，它更多地承载了业主对于“家”的美好畅想，是一种全新“把工作留在城市，把生活留在家里”的生活模式，是一种“能朝九晚五，也能诗情画意”的生活态度。
所以，“精神配套”在新地产未来的生活中不可缺少。“精神配套”的规模不一定要大，但一定要小而精。
“精神配套”的规模不一定要大，但一定要小而精。
案例：阿那亚
阿那亚以精神建筑为引领，每一个单体建筑都是请网红的建筑师做了策划，通过公建的小额投资和社群的营造，获得新一代改善型住房客群，和度假型投资客群的喜爱。
阿那亚的公建可以拆分为八大类配套空间。阿那亚构建不同级次的物业，在整个项目当中形成一个数千亩地大盘的布局方式，分级次满足度假生活需求日常的身心灵的体验。
总之，新地产要成功，就要体现出相比传统居住模式的优越性，这些优越性或者体现在居住空间的舒适，或者体现在居住环境的美观，更重要是能满足除居住之外的其他功能，也就是我们前面提到的新地产的开发主题：休闲、养老、度假….
未完待续
