重庆中心是哪里？

这个问题在当下的重庆已经毫无争议，答案有且只有一个，就是观音桥。

但观音桥晋级世界级商圈还需要多久？观音桥商圈扩容背后的战略意义是什么？它在重庆楼市扮演着什么样的角色？以及观音桥未来能达到什么样的高度？

这些问题，很多人却未必知道。

论坛现场

8月23日，联发集团主办的2024观音桥商圈新机遇论坛正式召开，联发集团重庆公司总经理黄加林、重庆设计集团资深首席总建筑师徐千里、铭腾机构董事长朱廷勇以及江北区发改委、商圈办、融媒体中心、区委宣传部等多个部门领导出席了这次论坛，对观音桥进行了更深层、更透彻的解读。

干货很多，有些观点甚至会颠覆很多人的认知。

PARTONE

为什么是观音桥？

徐千里认为，观音桥崛起背后有3个层面的时代背景。

国家层面，扩大内需，促进消费；

城市层面，重庆正在培育建设国际消费中心城市；

观音桥层面，依托国际消费中心城市首选区和重庆建设世界级商圈的契机，不断扩容、迭代、升级，核心将从1.5平方公里扩大到3平方公里，实现商圈面积、人流量、销售额三个翻番。

“这3个层面的背景叠加在一起，共同促成了观音桥这一轮的历史性机遇和发展。”

重庆设计集团资深首席总建筑师徐千里

观音桥商圈的扩容不仅仅是商业的增加和升级，交通体系、城市公共空间、公园街区等都在肉眼可见发生改变。

在他看来，这是“城市格局的重新构建”。使观音桥从一个区域级别的商圈，上升为一个城市级别的“国际知名商圈”，成为面向全国的城市新消费目的地。

观音桥

这样的观音桥，对高净值人群来说有着超强的竞争力和吸引力。

所以，今年观音桥在重庆楼市一枝独秀。

朱廷勇表示，“核心区是首选，观音桥是首选中的首选。”

铭腾机构董事长朱廷勇

铭腾机构的数据显示，1-7月，观音桥在重庆拿到了5个第一：

不仅成交总金额是第一。

成交均价也是第一。在其他板块跌跌不休，稳住就是赢的时候，观音桥的均价短短3年时间从1万多涨到3万多，直接翻倍，遥遥领先于第二名。

开盘当天认购率、200万以上的改善成交、500万以上的豪宅成交，观音桥都是第一。

1-7月中心城区500万以上住宅成交

在500万+高端领域里，观音桥的市场占比高达40%，成交均价大幅领先第二名近1万/㎡！

不夸张的说，重庆近半数的高净值人群都选择了观音桥。

观音桥在土拍市场的表现也很惊人，这2年重庆土拍市场冷冷清清，唯有观音桥头部房企还在争相进入，去年总价最高、楼面价最高的地都在观音桥，首个溢价达到15%的地也在观音桥。

并且朱廷勇认为，观音桥商圈的价值还没有完全兑现，“参考其他城市商圈房价，观音桥房价还有2-3万的上涨空间。”

PARTTWO

商圈中心正在西移

传统的观音桥核心已经饱和，东拓西进，哪里才是重点？

徐千里认为，“商圈扩容的重心主要在观音桥西翼，承担着打造全新商业格局的使命”。

原因在于，观音桥大规模的城市更新，观音桥西是主力，从19年就已经开始规划大面积拆迁，腾挪出了大量空白土地。

这些土地为观音桥商圈扩容提供了足够的发展空间。

重庆首个百亿级高端商业综合体中環万象城就落户在观音桥西区，目前正在如火如荼的建设，预计明年就能建成投用。还有光里、联发商业商务中心等的建设，整个观音桥西将成为观音桥商圈新的国际商贸、商务高地。

中環万象城效果图图源江北新闻

观音桥西还在加速改善交通等基础设施。

蚂蝗梁立交即将改造完成，本月底就能全面通车，这是进出观音桥商圈的西侧门户和主动脉，衔接渝澳大桥、李家坪、观音桥和电子校方向，通车后将极大缓解交通拥堵。

蚂蝗梁立交图源江北新闻

还有长约4.1公里的空中连廊，将衔接包括蚂蝗梁站在内的6个轨道交通站点和19个公交站点，串联中環万象城、观音桥步行街等11个商业居住组团，几乎覆盖观音桥所有重要节点，相当于把观音桥西和观音桥核心无缝连接在了一起。

观音桥空中连廊效果图图源江北新闻

并且全透空玻璃幕墙设计，内设新风和空调，完美兼顾了通达性、便捷性和体验感。

不仅如此，观音桥西还有重庆核心区少有的高端居住集群。

徐千里表示，“观音桥西翼是国内少有的同时进行商业综合体、商业街区、公共广场、市政配套、文化配套、学校、住宅组团等全业态的更新，必将成为城市价值新高地。”

PARTTHREE

观音桥，更多惊喜正在酝酿

2023年底，楼市还处在谷底的时候，联发以17.54亿的金额拿下观音桥地块，在去年土地成交金额排名前五。

在当下的市场背景下，还愿意并且有实力大手笔买地，联发的品牌实力显露无疑，作为世界500强建发集团旗下的核心企业，是厦门经济特区的建设者之一，连续多年上榜中国房地产百强企业。

另一方面，也不难看出联发对江北区、对观音桥的价值笃定。

正如联发集团重庆公司总经理黄加林所说，“坚信观音桥商圈的发展。”

联发集团重庆公司总经理黄加林

联发观音桥项目究竟怎么做？

在这次论坛上，黄加林也给出了答案：

用高端商务、高端住宅为观音桥赋能。

一方面把渝闽时代服务贸易中心带到了观音桥，目前已经动工，联发计划在这里发展总部经济，江北区城市建设发展集团、兴业银行、建发西部总部、联发重庆总部都已经签约入驻。截至今年8月15日，重庆渝闽时代物资有限公司已经完成产值约5.5亿，今年后预计每月持续新增2-3亿，切实助力江北区产业发展。

效果图

住宅方面，联发观音桥项目坚持以客户为中心。据联发集团重庆公司总经理助理崔璐璐介绍，拿到土地后，联发耗时3个月完成了1400多份专项调查问卷。

针对客户的差异化需求进行产品研发，联合全球5大设计机构，最终呈现出了三个全然不同产品：

针对高端改善的嘉和府；全生命周期的生长型社区嘉樾；以及专为都市精英打造的顶级圈层私邸嘉禧，“让更多人可以住进观音桥”。

效果图

一是空间和视野。

过去观音桥的建筑容积率通常都在3.5以上，过高的建筑密度让人感觉空间逼仄，视野受阻。联发观音桥项目平均容积率只有2.5，这在观音桥是比较罕见的。

为了更大限度发挥低容积率的优势，联发在设计三大组团时都极尽考究。

比如嘉樾，反复推演建筑排布，把中央花园的面积从1741㎡提升到了近2000㎡，实现了约52米的最大楼间距。

嘉禧整体抬高了约5-9米，1楼也能越过蚂蝗梁立交获得更开阔的视野，通过高差和旁边的蚂蝗梁立交形成天然阻隔，消解噪音的干扰。

其次是采光。

为了避免空调外机位影响采光，嘉樾的建筑设计修改了20多个版本，最终实现了空调位隐藏式设计。

效果图

建面约120㎡的户型，整体面宽做到了约17米，把客厅面宽从约5.2米升级到约6.6米，加上大面积玻璃幕墙，几乎是全屋无死角采光。

嘉禧原本规划的是2T6的建筑，为了实现通风和采光的极致化，反复调整成了五角星型建筑结构，每一户都是端户，都拥有270°全景视野和全屋采光。

效果图

联发观音桥项目的户型设计也很考究。

为了提高得房率，联发多次调整建筑核心筒的布局，减少公摊面积，增加飘窗和阳台的尺度，实现约91%-104%的得房率，很多户型不是大平层，尺度感却胜似大平层。

比如嘉樾建面约99㎡的户型，主卧是套房，还有独立玄关，客厅是面宽约5.4米的大方厅，日常生活社交场景都能轻松满足，整体约14.5米超大面宽，5面通风采光，说是120㎡都不过分。

嘉樾建面约99㎡户型装修示意图

还有嘉禧建面约123㎡的户型，4房两厅两卫，门口还有一个小房间，可以做储藏室和次净衣区，以后根据家庭需求还可以打造成一个小书房。客厅面宽达到约7.2米，不仅客厅有270°视野，主卧也是270°全景酒店式套房，躺在床上都能看到观音桥的灯火辉煌。

嘉禧建面约123㎡户型装修示意图

还有社交活动空间。

嘉樾拥有约16000㎡的私享景观，有约800㎡的阳光大草坪，有童梦乐园、萌宠乐园、专门为青少年设计的开放式少年体训营地和封闭式学习聚场，还有会所里的亲子聚场、全龄书吧、咖啡吧等，每个年龄段的业主都能从中感受到生活的乐趣和精彩。

效果图

并且嘉樾摒弃了传统的围合式会客厅，采用开放式庭院的设计，增加邻里之间互动和交流的频次；童梦乐园也不只是让孩子玩耍，昆虫标本、古老岩层、植物认知等，寓教于乐，让孩子在玩耍过程中收获成长。

嘉禧的多元会所是参照星级酒店的标准打造的，包括社交、运动、工作、休闲等各种场景，还把星巴克咖啡引入了进来。考虑到很多年轻精英不爱做饭或者没有时间，嘉禧还将打造业主食堂、共享WORK等，不管是外在的颜值气质，还是内在的生活场域，都更符合都市精英的需求和审美。

除此之外，联发观音桥项目还有很多人性化的设计。

比如嘉樾的中央车站设计，包含酒店式环岛落客、候车、车库人行入口和快递外卖仓储，业主以后不用再在路边候车；回家顺便就能取快递；还可以通过中央车站2楼直达车库回家，天气不好的时候，不用忍受风雨和暴晒。

效果图

还有为扫地机器人预留了专门位置，为女主人在卫生间预留了全能美容舱，考虑到父母给孩子洗澡需要更大的操作空间，在淋浴间配置了三联动滑门等等。

“联发希望给业主提供的不仅是一套房子，而是一种生活方式，更便捷、更融洽、更舒适、更有人文关怀。”

这也是联发观音桥项目所有设计的出发点，“不辜负这片被重庆寄予厚望的土地。”

结语》》

观音桥对于重庆不仅仅是一个区域的崛起。

徐千里强调，观音桥片区的城市再开发，将连同江北嘴、寸滩、朝天门、十八梯、鲤鱼池长安厂片区等，形成重庆的都市核心区再开发网络，重新缝合老城的功能切割和区域阻断，进一步带动城市的更新。以点带面，全面升级，推动城市价值整体跃升。

这才是观音桥背后真正的意义和价值所在。

只要重庆还在向上，观音桥就永远值得信任。

据了解，联发观音桥项目嘉樾和嘉禧将在9月初亮相，值得期待，更值得去一探究竟。