11月16日上午，天津市滨海新区大港城区部分板块发布控制性详细规划。规划板块大致位于DGa(09)06单元，南片区港东新城中部，总用地面积约698.21万方。
目前，该板块主要由工业用地、居住用地以及商业服务业设施用地等组成。规划调整后，板块内的工业项目或将全部“退场”，打造出更加宜居的生态城市布局。
教育设施将达到28个
文件显示，规划用地四至范围为：东至板桥河、南至世纪大道、西至汉港路排水沟、北至港东道。区域内现已聚集福泽园、福满园、泰达风景等不少成熟社区，以及天津大港一中、大港第十中学、大港东城小学等已经投用的教育资源，加上周边的易品广场和农贸市场、超市、银行等，形成了比较浓厚的生活氛围。
▲区域大致位置
按照规划方案要求，调整后该板块将修复城市自然生态系统，打造15分钟步行生活圈，完善区域公共服务设施配套体系。具体表现为：
1.工业规划全面退出，板块功能将以居住和商业、公共服务为主。其中居住用地面积将达到304.8万方，占规划建设用地的44.3%；商业用地主要分布在港东道中部，用地面积44.3万方；
2.按照15分钟生活圈均衡布局，完善教育、体育、医疗卫生、文化以及养老等设施。补齐后区域内将拥有初、高中、九年一贯制学校，以及小学、幼儿园、托儿所等教育设施共28所；
3.规划蓝绿生态空间达到1.2平方公里，人均公园绿地面积达到6.9平米。内部规划“窄街坊、密路网”的智能高效的道路系统，道路网密度控制不低于8.0千米/平方公里。
价差大刚需“捡漏”不简单
综合贝壳找房、我爱我家、中原地产等机构发布的数据显示，在刚刚过去的10月，大港板块二手房成交高居全市第二位，是上月10强板块中唯一上榜的滨海住区，也是榜单中成交均价涨幅最高的区域。
但同时，大港板块又是二手房成交前10名中，仅有的一处成交均价在1万元/平米以内的片区。据业内人士分析，大港板块储备有不少面积适中、性价比优势明显的二手房甚至次新房，吸引了众多以落户为目的的“新市民”，也是备受刚需青睐的捡漏“铁片”。
不过在新房市场方面，近年来大港片区“存在感”明显较低。究其原因可能与板块新盘供应总量不多，且布局较为分散，难以形成规模化的市场效应有关。
其中，官港溪谷林苑、艾维诺森林、恒盛官港湖上等少量低密产品，主要分布在大港北部的官港片区，产品参考均价约7900-13000元/平米。
而今天发布规划调整的大港港东新城中部板块，正是目前区域内新盘供应最为活跃的片区。板块内及周边现有滨海星河荣御、经纬城市绿洲滨海、新城港东府、中核海润府、星河118院墅等项目在售，区域价格区间约10700-20000元/平米。
由此不难看出，虽然目前大港板块新盘参考均价同样在每平米万元左右，但受区位和产品定位等因素影响，板块内的新盘价差比较悬殊，在一定程度上限制了“羊毛党”们的入市热情。
高铁站年底进驻大港转型升级
当然，每个刚需板块都可能是准备逆袭的“潜力股”。从最新发布的规划调整等一系列“硬核”操作中，也能感受到大港板块在居住环境和产业建设等方面，转型升级的力度。
首先，在近3年来，大港油田陆续关停油气井110余口，有序退出环境敏感区。今后大港油田将通过技术创新、产业升级等方式，努力打造一条经济发展与生态环境保护并行不悖的道路。
其次，在日前发布的《新建铁路天津至潍坊（烟台）铁路天津至潍坊段（天津段）社会稳定风险分析》公告中，大港油田站第一次出现在津潍高铁天津段设站范围内。值得一提的是，该线路中规划新增的滨海南站同样选址在大港板块内，预计2020年底前具备开工条件。
据了解，除了津潍烟高铁外，津雄城际、京沪二线、京滨城际等骨干路线也将经过滨海南站。预示着在不久的将来，大港有望成为又一处高铁枢纽板块。随着区域配套升级和城市面貌的更新，板块居住体验也将逐渐从刚需升级过渡。
