“劲松房子很便宜，劲松怎么样，值得买吗”
关于劲松，很多粉丝都问过我们，是否值得入手。
今天就和大家详细聊一下劲松到底怎么样！
从地理位置上看，劲松位于东二环到东三环之间，非常靠近双井、国贸。
图：劲松的地理位置
劲松以前叫做架松坟，能如此靠近皇城根，埋的人来头肯定不小。
不知道大家有没有看过《孝庄秘史》，劲松埋的就是《孝庄秘史》里和多尔衮争皇位、最后让顺治得利的顺治他大哥豪格。
架松坟之所以改名叫劲松，是因为70年代的时候，这个地方要建民宅，架松坟着实不好听，于是引用了毛主席的诗词“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容”。架松坟从此改名叫劲松。
劲松的第一批住宅是70年代开始盖的，就是劲松一区。劲松一共分为八个区，建成年代在1975-1995年之间。
至今已有40年的历史了。
2018年，北京开始着手老旧小区改造，劲松选了一区、二区为试点进行改造。
在尊重现状的基础上，注重功能性更新、并优化外观。目的是让劲松这个老社区能注入一些活力。
也是为了让老破小，看着不那么破！
区域房价走势劲松的地理位置这么好，区域房价的表现怎么样？
我们选取了2020年劲松一区到八区两居的价格走势，对比同期朝阳的两居走势。
结论是劲松和整个朝阳区比，略有逊色。
劲松两居2020年走势
朝阳区两居走势
根据我们系统内部的成交数据来看，2020年12月劲松二区58平米的户型，中楼层，成交价大概在330万左右。
现在的同户型，挂牌价339万，高楼层，必看好房可以砍价3%以内，成交价和去年差不多。
图：绿中介的挂牌房源
我们经常强调的一个“买房原则”：没有学区的老破小，会跑输大盘。
不止劲松如此，像团结湖、红庙，这些老破小集中的区域，在2020-2021年这一轮北京楼市的表现里，都非常的一般。
举个红庙的例子，金台北街，1986年的房子，就在6号线金台路地铁口。
从居住的角度说，夜景一流，生活方便。
但从买房科学的角度说，和劲松一样，属于老破小，表现差强人意。
图：绿中介的挂牌房源
这一年，基本没有变化。很稳。
45分钟定律2018年的时候《美国科学院院刊》在线发表了一篇基于2011-2017年北京市地铁刷卡数据进行的职住动态关系研究。
这里面提到了一个北京居民通勤“45分钟定律”。
经过对这7年的数据观测，45分钟的地铁内通勤时间（进站点到出站点的时间）可以认为是北京居民可忍受通勤时间的最大值：
——若地铁内通勤时间小于45分钟，居民倾向于延长通勤时间进而获取更好的就业机会或者居住环境；
——若地铁内通勤时间大于45分钟，即超过了可忍受通勤时间的阈值，居民搬迁职住地时会以缩短通勤时间为目标之一。
通勤的绝对时间段已经不再成为人们选择居所的重要指标。
当通勤的权重在选房的过程中不断下降的时候，劲松的优势就被不断削弱。
除了人们对通勤时间的接受度越来越高以外，还有另外一个原因是购房群体的改变。
目前北京市购房者的平均购房年龄在32岁左右，倒推一下，基本上就是1989年左右出生的人。
随着时间的不断向后推移，购房者的群体会从80后的尾巴变成90后、95后。
他们在选择自己房子的时候会比80后更加在意电梯、社区环境等，劲松、红庙这类的区域，在年轻的购房群体中会逐渐被拉进黑名单里。
第三个原因就是北京的资源在逐渐向外迁移，包括医疗，教育、就业机会等，北京已经从单一的向外修地铁“赶人”，变成了利用产业、配套的外迁带动人口的迁移。
城区的优势，除了学区以外，也在逐步降低。
这也是我们为什么一直强调，除了学区房，不建议买老破小的原因。
买房建议像劲松这一类的老房子，我们一直是不建议新手购买的。
如果是考虑到国贸上班方便，同样的价格，可以利用轨交“45分钟定律”来扩大选房范围，选一些30分钟可以到达国贸的新型居住区。
关于选房，我们这样建议：
首先是楼层，避开一层和顶层，尽量选择中楼层。
其次是朝向，朝向尽量选择朝南或者南北的房子。
最后是户型，户型要方正，屋内不能有斜角。
如果实在是不知道怎么选，还有一个技巧，可以去实践看房200套，看得多了自然就懂了~
