今天江公子打算蹭个小热点，就是就着四新方岛终于尘埃落定这事写点东西！从2014年四新开始大量有新房在售的时候，四新方岛概念规划就已经在了，也是当年四新各大楼盘主打的概念卖点之一。2014-2020年间，方岛几乎成了四新的年经事件，动不动就有人说方岛有新进展了，方岛曾经有过招商、新世界等开发商要拿地的传闻，最终在2020年4月终于正式被金茂收入囊中！
江公子今天把要说的事情核心要点说到前面：
1、方岛这块地土地成本并不低；
2、四新楼市简要分析；
3、四新卖20000元/平，会有人买单吗？
01
方岛这块地土地成本并不低
简单回溯一下四新方岛土拍情况：
1、金茂竞得了四新方岛P（2020）011号地块和P（2020）012号地块地块，这两块地必须一起买。
2、P（2020）011号地块总体量约67.6万方，楼面价约4797.4元/平；P（2020）012号地块总体量约59.4万方，楼面价约5060.6元/平。
3、四新方岛这两块地有大量出让限制条件：
①竞得人须建设并自持经营建筑面积不小于16.4万平米的整体商业，自持整体商业在项目竣工验收后不得对其关联公司以外的企业销售或转让；
②竞得人须建设并自持不小于3.5万平米的五星级酒店；
③竞买人需承诺引入一家具备热能生产与销售、热力项目建设和管理服务经验的世界500强企业（以《财富》杂志2019年公布榜单为准）建设运营项目所建区域能源中心；
④地块内需配建三处幼儿园，总班级数不少于24班，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门；
⑤A6地块控制一所30班小学，建筑面积不少于1万平方米实际建筑面积，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门；
⑥竞得人须自持和运营不小于5万平方米文化设施建筑，另竞得人须向汉阳区相关职能部门无偿移交公益性文化设施不小于5万平方米；
⑦竞买人须承诺引入1家及以上世界500强企业（以《财富》杂志2019年公布榜单为准）前100名企业或其全资农业科技类区域总部入驻，引入1家及以上具有国家发改委所颁发的国家粮食托市收购主体企业下属公司区域总部；
⑧竞得人负责建设沿B地块外围设置的单向环形地下车行公共通道及与周围市政道路连接的连通道（约4.5公里）；
⑨B5、B8地块规划建设区级文化中心，其中公益性功能总建筑面积不小于5万平方米；
⑩应根据政府和住房保障部门相关要求配建租赁住房。
综上所述，四新方岛这两块地加了隐性成本的最终楼面价要远超成交楼面地价表价的，这些无偿建设的东西都要最终摊到成本中的（实际土地成本很可能接近、甚至超过国博中心南侧的招商江山和樾及电建地产洺悦江湾项目9700-9800多元/平的楼面价）。
土地成本大多要通过住宅销售来收回成本，所以金茂拿的这两块方岛地块面市后肯定不便宜，公子个人预计保底带装修18000元/平起步，甚至成为四新首个突破20000元/平大关的项目也不是没有可能，四新方岛项目已基本预定了四新第一豪宅的宝座了。
02
四新18000元/平已成现实
公子我预测四新方岛地块起码18000元/平起步的一方面依据是土地成本（这是楼盘定价的最大参考依据之一）。
另一个依据是四新目前的楼市现状：
1、四新现在已经没有什么在售楼盘了，方岛也是四新最后一块大体量地块，四新最新开盘的楼盘是武汉国博新城带装修均价18000元/平的小高层，弘阳印月府18435元/平的房子可直接认购。
2、再早一点的已售罄的招商樾望收官毛坯房均价14850元/平，所以说四新纯新盘毛坯房均价达到15000元/平几乎没什么悬念，比如目前四新唯一已知的纯新盘中国铁建御湖就极有可能毛坯价格达到15000元/平。
3、披着汉阳滨江皮的四新滨江招商江山和樾及电建地产洺悦江湾两个楼盘新房均价分别为18615元/平及18500元/平，这两个楼盘距离四新方岛直线距离在3公里以内，是四新方岛项目的可参考定价楼盘。
03
四新18000元/平目前接受度很低
招商江山和樾及电建地产洺悦江湾都已经首次开盘过了，开盘去化情况一般，目前都有房源可直接认购，可见市场和购房者对18500元/平以上的几个接受度一般。
为什么江公子说这两个盘是四新滨江，因为招商和电建这两个楼盘的地就是原来武汉国博新城的滨江E地块，开发商称自己在汉阳滨江没什么问题，江公子称四新滨江也同样OK。
这两个楼盘现阶段接受度不高的原因，公子我总结为一句话：
四新的地段+依赖四新的配套，滨江盘却卖着不看江的楼栋。
金茂四新方岛地块相比滨江片区的招商和电建来说，江公子个人看法如下：
1、金茂四新方岛地块地段方面和配套方面可能更有优势，因为四新方岛地块位于四新核心位置，现阶段配套区域面貌和配套已经蛮成熟了；
2、金茂四新方岛地块景观资源方面是不如滨江两个盘的，滨江两个盘临长江和江滩公园确实是优势，不过方岛地块在景观方面也不是很差，地块内也有凤凰湖的水景。
将金茂四新方岛地块和滨江两个盘对比的主要目的是为了跟大家说，以目前的市场行情看，如果金茂四新方岛地块在2020年底或者2021年初以18000-20000元/平的价格入市开卖的话，市场上的接受度大概率会很低。
汉阳20000元/平档的楼盘供应量现在太大了，同时20000元/平的楼盘在汉口和武昌也有很多，这个价位档的楼盘地段大多比四新好，武汉楼市还是很认地段的，四新方岛地块后期入市以其自带大配套硬是把自己塑造成汉阳新中心的难度是非常高的。
江公子2019年8月实拍四新方岛地块实景图如下：
以上
就是江公子今天就着方岛热点想跟大家聊的一点事，方岛尘埃落定，四新现在唯一悬而未决的年经事件就只有四新领事馆区了。
