提问：沪叔，你好，麻烦咨询，学区房的事情，小孩得26年才上小学，现在的教育改革大环境下，还有必要买学区房吗？

闵行七宝，老破小，对口明强总校+二中，可以买吗？建议一步到位买三房？还是挂户口老破小？

沪叔：学区房是否需要买，看情况：1.集中家庭所有财产，买的学区只够得上老破小。上海市中心老破小勉强跑赢大盘，其他区域老破小升值潜力不要谈暴击，重视孩子的教育是一方面，孩子的成长环境不只有教育环境，另一方也要考虑家庭资产保值性，现在学区政策变动大，遇到学区利空，如果跌了，而其他区域房子涨了，损失就比较大了2.为了投资买学区房，学区房这种明显有把达摩克里斯之剑悬在上空的产品，站在高位可能性大3.经济基础充裕，给孩子买学区房基础上，即使未来学区房跌，对家庭生活影响可接受范围内，比较合适买学区房4.单身或者结婚计划过几年要孩子，这类人群考虑学区房尚且过早，要明白学区房政策变动大，一般等孩子二三岁的时候可以考虑。

现在上海的教育环境突出体现在升学和教资生源，教育普改，双减，中考改革等一系列调整初衷是（素质教育的全面发展+平衡过度的择校内卷），教改是国家一直在做的事情，上海的教育蛋糕相当大，涉及到的利益层面较多，不会有一刀切的局面，该为孩子允以优质公办学区保底也是大多家长能力之内可以考虑的事。明强总+七宝二中，属于闵一梯队强小强初的搭配，当下买好迁入户口满足入户年限，是未雨绸缪的表现。一步到位还是挂学区户口，这个应该看您自己的资金情况，上海楼市长期不可逆，条件允许能一步到位并行考虑学区需求当然更好。

提问：沪叔，你好，请问吴泾怎么样？这个区域楼市未来发展前景如何？

沪叔：你好，吴泾这块之前就是“闵大荒”的代表，资源匮乏，以化工业和厂房为主，后被紫江集团托盘拿地开发，有了今天大家熟悉的紫竹产业园区。

吴泾在2020年楼市里面涨幅成绩很好，好的有点上头，标杆商品房紫竹半岛从之前的6开头到现在的9w+-10w，次一点06商品房，像嘉怡水岸6w-7w，次新万科青藤公园6.8w，万科花园小城都要到5.5w了。整个版块属于远郊，但价格这轮溢价过高，下一轮楼市容易站岗。其次，这边的新房，也是紫江集团的地，兰香湖壹号的大平层，240/270平两种户型，包括像类似于闵行星河湾这边的大平层，8w的均价，主要是版块内就这么一个小区鹤立鸡群，而且这个小区整体总价和周边价差相差过多，所以未来市场上就基本不会有本地的置换客户，大部分都是从外区过来比较看好这边产品的客群，总结四个字：客群小众。再者紫江集团在兰香湖壹号卖完后还会有兰香湖二号和兰香湖三号的小区产品，会有联排别墅。

有一个问题就是什么，吴泾这边高端小区没有形成社群，背靠奉贤西渡，实际上没有再往南扩的机会，只能依赖于要么沿着北向外溢过来的一些高端客群，要么就是外区客。

提问：沪叔，你好，总价在1300万左右，买学区，身边朋友说可以在长宁买，但是感觉长宁的学区不怎么样吧，想请教一下买在哪里会好些呢？

沪叔：你好，你对长宁的误解比较大，其实应该是大部分买学qu房这个群体的下意识不考虑长宁，长宁的整体教育资源还是可以的，最差的初中也能在其他区列入二梯队，而且有一梯队的娄山中学和延安中学，这两学校的“四校八大”的预录取率在全市都靠前。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。