最近一段时间，可能因为疫情和限购的原因，问公寓的朋友特别多，其中有一个朋友是这样的问的：公寓值得投资吗？自己看好一套loft公寓，楼下就是地铁，在市中心核心位置，有商业配套，而且还是精装交付，总价90-100万左右，买了好不好？
对此他提出了3个疑问：
1、公寓会不会增值太慢，该不该买？
2、公寓的租金水平对比住宅怎么样？
3、后期想处理，好卖吗？
其实作为一个过来人，买公寓的时候，要问自己几个问题，再结合该公寓项目的情况，去综合的判断该不该买。
在回答他的问题之前，我们先说下公寓的优缺点：
loft公寓优点：
1、公寓不限购，不需要有户口社保，尤其是外地来的客户，可以直接购买；
2、因为是loft设计，空间利用率会比较高，可以当做复式使用，而且很适合年轻人居住；
3、拆迁赔偿比住宅高，因为公寓是商业地块性质，拆迁公寓1比3而住宅1比1.5；
4、适合长线投资，也就是收房租或者做民宿使用，对那些暂时过渡或者丁克或者单身居住比较适合；
5、公寓楼下都有商业，生活便利，而且公寓大部分交通便利，上下班也特别方便；
6、相比市区总价300万以上的住宅，其总价格低于同地段同时期住宅或者其他产品；
7、得房率高，买一层送一层，空间利用率会高一些，而且可以根据后期自己设置，改成2套对外出租，也是可以的，相当于租金翻倍；
8、loft公寓户型私密性强，具有立体的空间层次感，动静分区明显，而且属于比较个性的房子。
任何事物都有两面性，Loft公寓虽好，但也有缺点：
缺点：重点！产权40年
1、公寓贷款利率高（别看基准点，银行还有上浮，公寓上浮10%，购买成本还是比较高的），贷款期限短，仅有十年，还贷压力会比较大；首付为总房款50%（虽然有的首付可以分期，但是首付付完才给你钥匙）；贷款无法使用公积金贷款；
2、二手公寓交易困难，交易税费高，基本上买公寓都属于长期持有了，除非特别情况例外，我这里以青岛为例，青岛市区核心的公寓确实不怎么好出手；
3、公寓无法落户口，孩子无法后期上学是比较麻烦的，虽然有些地方已经放开了，但是青岛除了胶州和即墨外，其他地方还是不可以的；
4、一层十几户设计，居住起来比较嘈杂，私密性也会受到影响；
5、后期的生活成本高，不仅物业费高，因为公寓是商用水电（青岛的部分可以改民水民电，这个在购买前需要确认）要比住宅的成本高很多；
6、挑高太低的话，长期居住比较压抑，对人的心理会造成一定的影响；
7、公寓基本没有天然气，一般公寓不允许用煤气罐，不允许有明火；
8、最好不要买毛坯，后期装修成本高，投入大。
Loft公寓，如果真要买提几点注意的吧：
1、挑高低于5米（5.5米以上最好）别考虑。但由于限高令，我们这新盘都是4.5-5.4米的，除去隔层每层也就2米多，后期利用你可以脑补下了；
2、最好买带有双气的，天然气和暖气，能改民水民电。但这种基本上可以说没有，但如果4个里面占了3个是可以考虑的了。
3、精装交房一定要查验仔细，比如楼梯安全性，卫生间，中空隔板的结实度等；
4、查看开发商是否具有五证两书。
5、费用问题弄清楚物业费，暖气费是按单层面积还是双层来收的，签署购房合同和物业合同时注意这些，以保障自己的权利；
6、大户型，小户型！长宽比例协调，最好买那种南北通透的户型，loft很多都是一面有窗户，通风性极好差，也不利于居住的人的健康。
最后，听说有人申请公司把公寓买公司名下，然后以后交易带公司卖给对方，这样交的税会比二手公寓交易税费低，这个在青岛的还真不多，因为买公寓的毕竟长期持有的比较多。
接下来我们回到上面的三个问题：
1、公寓会不会增值太慢，该不该买？
像青岛这种地方，市区可谓是寸土寸金，而且还有大型商超和地铁加持，对于市区的年轻人和白领来说，距离换算的时间要划算得多，长期持有还是很有价值的，一般15年左右就回报了，而且选择比较好的开发商开发的公寓，一旦物业跟上，后期保值、升值还是很快的。
2、公寓的租金水平对比住宅怎么样？
市区（市南区和市北区，五四广场方园5公里内公寓）的租金一般在2500-3000元一个月，这个比普通的住宅要高得很多，而且如果买公寓的时候，再送你一个车位，光车位的出租也是一个不错的收益了。
3、后期想处理，好卖吗？
这个只能仁者见仁智者见智了，我是建议长期持有，要是真想买也建议至少在10年之后打算吧。
