01

一石激起千层浪。

这几天，因为一条“市直优质学校进驻”的消息，“十二全”火了。凭着持续爆表的话题讨论度，迅速激活了南阳教育圈、房产圈、媒体圈，当然还有全城吃瓜群众的朋友圈。

除了吃瓜和蹭流量的，还有一批人，已经第一时间默默地将话题热度转化为了实际行动，比如恒大帝景的业主。

这是目前整个南阳城区离十二全最近的（已入住）小区，恒大帝景业主群里业主们的欢欣之情，已溢于屏幕。

从这些热情高涨的群聊中，熟悉二手房市场的人已经可以很清楚地捕捉到几点信息：

这个小区的二手房行情，已经从过去一年多的少人问津，瞬间变成了抢手香饽饽，目前已经有不少主动求购的意向客户；

恒大帝景从二手房成交价长期不过万（去年基本在9500到10000之间），利好消息冲击下，如今有人敢挂到11000左右。

这一切，都发生在学校还没建成，学区划分方案更没有最终确定的情况下。但在业主们迫不及待的推波助澜下，涨价效应开始连锁显现。

然而“十二全”和恒大帝景都只有一个，二手房中介手里，更多是挂了一年半载，预期价格一降再降还在苦等买家的房源。在南阳市场上，也已经零星出现了在售价低于开盘价的倒挂现象。

没有对比就比没伤害。

买房越来越像买股票，分分钟都在考验着韭菜们的“押宝”能力。押对了，咸鱼瞬间就能翻身，押错了，蹲在坑里继续观天象。

所以，到底这里头有啥门道，啥玄机？

02

如果以2018年初为界，只要在这之前买房的，都赶上了接下来长达近两年的一个起飞周期，好赖是个房子，不管小产权还是商品房，有证还是没证，统统都搭上了快车一飞冲天。

就像传说中那些闭着眼睛就在股市中赚了大钱的老太太一样，赶对了时间，幸运之神会自己找上门来翻你的牌。

而在2019年下半年之后买房的，就没那么幸运了，可谓是几家欢喜几家愁。

南阳楼市行情在持续亢奋了两年后，已难以为继，刚好趁着疫情借坡下驴，直接躺平。不过能在这个时候进场的多半也不是为了投资，不升值就不升值呗，反正房子又不会跑。

比如杜诗路某盘，2019年6月首开均价（标准层）更是在南阳率先冲破12000+元/㎡大关。

如今两年过去，该小区在某二手房网站上的均价依然停留在这个水平。

这样的现象，在杜诗路、经十路、运河旁、在楼盘扎堆的几个完全学校旁边，一抓一个准。

房子买到手，房价按兵不动，甚至长时间横盘，个别还有可能阴跌。

今后一段时间，南阳买房人需要慢慢习惯这种现象。

03

上面的分析多少可能有点“事后诸葛亮”，开发商都猜不透的楼市周期，对于购房者来说更难判断。

买房靠周期，也靠运气。

最典型的案例就是同处杜诗路片区的绿都悦府。一直到2017年底，这个小区的在售一手房的均价也仅仅还是6000+。

自从进入2018年后，几乎以一周一价的走势实现多级连跳，到了2018年底房价已经进入万元俱乐部，2019年也基本上维持在这个水平。

随着2020年秋期五全招生，房价迅速挺进12000。

还有一种溢价，很大程度上是因为工程进度快、品质有保障，交房迅速，凭的是产品实力和可遇不可求的时间差升值，比如下面这俩楼盘：

帮大家回忆一下，壹号城邦二期开盘是在2018年5月，均价8400左右。山川花园里开盘是在2018年末，均价10000上下。如今这俩楼盘的业主，也应该感到窃喜。

即使不看账面溢价，2018年后进场的购房者，境遇也分三六九等。

此外，区域价值的差异也会随着时间被越拉越大。

比如中间只隔着一个龙王庙社区的三馆一院片区和竹木市场片区，就是因为这不到2公里的直线距离，前者牢牢捍卫着均价万元的底线，后者却始终跨不进这道门槛。

买房的眼光，有的时候，不过是敢于在一张白纸上孤注一掷的魄力。

04

房住不炒。目前看来这个定调不会轻易发生动摇。

当房子的投资属性一点点被剥离，意味着想要像前些年那样，通过买进买出实现暴富的路径基本上已经被堵死。

但归根结底它还是个商品，在现实生活中，购房者的置换和变现需求也不会因为溢价或折损而完全消失。

此种境况下，对于普通购房者而言，选择就更要货比三家，慎之又慎。

整体来说，只要遵循下面几个大方向，折损的机率就会小很多：

1、尽量挑选实力和口碑过硬的大品牌开发商，实力决定品质和速度，品质和速度决定跑赢通胀的机率。

2、紧跟学校（尤其是名校）、医院等重点配套的步伐，占据你半辈子的生活重心的，是它们。

3、紧跟官方意志，紧跟城市重点发展方向。不相信城市未来的可能性，官方会用无数次打脸让你相信。

4、做出精准的判断，果断动手，剩下的交给运气。

总之，在入手并不一定赚钱的楼市平稳期，买房已经变成了一项考验能力的技术活。

押宝也从来不是靠猜，市场总会逼着你，成为复合型技术人才。