人物志 | 康红恩：平台型开发商的新征途

2017年，是康红恩职业生涯的转折之年。这一年，他心中有了“投募结合、共同开发”商业模式萌芽。这颗种子根植于心，奠定了这名地产老将的“另类”探索之路。

近年来，面对房地产市场持续深度调整，规模房企集中度越来越高，诸多中小房企面临如何“活下去”的难题。尽管二八法则已经成为行业公认的定律，但是否还有另外一种可能，就是团结或将被吞并的80%中小房企力量，以平台之力跻身20%房企阵营？

这种可能就是康红恩眼中平台型开发商的探索方向。

据人民法院公告网显示，截止11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。而多位业内知名人士表示，这样的破产名单还将继续增加。

笔者了解到，在这些名单中，以中小房企居多。对此，康红恩认为这是基于中小房企与规模房企之间的天然屏障。

相比规模房企，中小房企普遍面临融资难、投资难以及开发难三大问题。

从融资角度，因为中小房企信用等级较低，所以很难在前期拿到优质资金，反过来就不能为其提供更好的信用背书，这就造成一种恶性循环；

从投资角度，随着规模房企不断下沉至区域，中小房企的本地化优势就越来越弱。因为竞争加剧导致房企拿地门槛水涨船高，许多中小房企拿地成本会越来越高，进行本地深耕的难度也会随之加大；

从开发角度，中小房企团队力量尚不够强大，甚至会面临人才匮乏的境地，其产品体系、运营体系、市场体系、工程体系没法建立完善，这就不能支撑企业下一步发展。

基于以上三个难题，造成中小房企应对市场调控时的抗风险能力比较弱。面对发展困境，中小房企的普遍做法要么是申请破产，要么就是“抱大腿”，所谓“抱大腿”就是寻找规模房企的庇护，通过依托规模房企的资源优势，为自己的企业建立护城河。

但在地产行业深耕多年的康红恩深知，所谓的护城河并没有想象中来得那么简单。

“中小房企与规模房企天然处于不对等的地位，在不对等的合作过程中，并不能保证每个股东平等的权益。比如在合作之后，中小房企的老板只能对接到规模房企的项目总或者区域总，许多情况下他们是没有最终决策权的，这就面临决策的不对等。”

既然中小房企依靠自身实力难以解决三难困境，与规模房企合作又没有足够的话语权。那么与其低声求安慰，不如主动为自己代言。

康红恩要做的平台型开发商就是要重新定义中小房企的发展路径，具体而言，就是在中小房企之间搭建互利共赢的平台，用有限责任公司的形式为中小房企赋能。

比如每个中小房企老板为平台投资2亿元，那么50个中小房企聚集在一起就形成100亿的资金规模，这样就可以撬动更多融资渠道，进而撬动规模。

但在这个平台上，康红恩不仅拒绝规模房企入股，还希望每个中小房企的持股比例不要超过5%，因为唯有这样才能真正保证中小房企的话语权。

在保证中小房企话语权的同时，康红恩还在不断拓宽企业的合作半径。

一方面，康红恩并不把眼光局限在中小房企身上，还会逐渐放开高净值人群，特别是中小企业主的投资名额。

其中，广大中小企业主不仅包括房地产行业产业价值链的企业主，也包括过去做传统产业的中小企业主，他们的财富和资产在传统的金融投资产品之外，更需要主动管理，形成“融投管退”闭环的投资品种。

另一方面，保证投资方式多元化。投资者不仅可以投资平台，也可以投资单体项目；如果既不愿意投资平台也不愿意投资项目，投资者也可以出借资金获得返利；甚至投资人也可以选择收购平台的落地项目。总之，这个平台竭力用各样的方式实现股东权益最大化。

然而，康红恩也有自己的坚持与底线，比如他不会在平台层面给任何保底的承诺，因为如此会存在法律风险，并且会破坏这个平台的商业模式。

对平台型开发商而言，具有非常重要的四个关键点，第一是找到投资人；第二是正确投资；第三是开发管理；第四是价值增效。其中最核心在于正确投资。因为唯有找到正确投资项目，才有可能实现平台可持续发展。

首先，从投资品类方面，康红恩想得非常清楚：“我基本做过房地产领域的所有品类，最终我坚定地相信住宅依旧是所有房地产投资品类中回报率高，流动性最好的产品。”

其次，从项目选择方面，康红恩确立了六个投资优先级，第一是优先投资股东项目；第二是投资股东推荐的项目；第三是投资市场招拍挂项目；第四是产业勾地；第五是收并购；第六是与规模房企合作。

再次，从城市布局来看，该平台不会单纯以一二三四线进行城市划分。在康红恩看来，最重要的投资标准就是两条：

第一条是项目的安全边际，即地货比，比如市场价格可以卖到1万，如果2千就可以拿下土地，那么安全边际较高；第二条是看流动性，比如当市场价卖到1万块，如果打八折，能在多快速度下销售，并且实现的收益是多少。只要这两个条件符合要求，就可以大胆投资。

与一般投拓管理者不同，康红恩的投资逻辑还会加入其对市场的深刻洞察和理解。

他分享一个小故事，有次在合肥出差，早上起床跑步，发现一群穿着500强企业制服的年轻人在等班车，这一幕让康红恩联想到十多年前的上海，正是这几秒钟的时间让他决定要好好做合肥市场。

也许有人会问，房地产竞争如此激烈，炬诚置地凭什么与规模房企竞争？

事实上，康红恩并没有想要和规模房企一较高下，甚至规模房企竞争激烈的地方，炬诚置地会选择撤退，他要去的是尚未被规模房企战略布局的价值洼地。

他认为，房地产的未来就是三个极差，时间差，区域差，消费差。也就是说，平台型开发商要在更多的城市，更多的项目，更多的机会面前去找可以投资的标的。换句话说，未来房企之间的核心竞争力就是“沙里淘金”的能力。

而作为平台型开发商，炬诚置地有着独特“沙里淘金”的优势。

“因为这个平台会聚集诸多区域性中小房企做股东，成为股东之后，这些中小房企不仅能够带来项目资源、政府资源、金融资源、产业资源，还有对城市的深刻洞察。这是外来'闯入者'比不过的。”康红恩如是说。

虽然建立平台型开发商的一切设想都近乎完美，但任何行业，“第一个只吃螃蟹”的人总是伴随着不绝于耳的质疑声。

康红恩也不例外，曾有人直截了当质疑他：“房地产的中小企业本身就是过剩产能，过剩产能就应该退出或者被淘汰，那么为什么要做这个平台来延缓中小房企的退出呢？”

也有人提出疑问：“房地产行业基本会遵循二八定律，既然最终资源会集中在20%的头部企业之中，那么做平台开发商的意义是什么呢？”

人们总是有无数个理由不去做一件事，但决定去做一件事的理由往往只有一个。对于做平台型开发商，康红恩的理由唯有“价值”二字。

他坚信：“对于任何一家企业，决定其是否应该被淘汰从来不是因为规模，而是企业自我迭代的能力。我始终认为做企业要遵循两个原则，第一是做正确的事，第二是正确做事。只要方向是对的，哪怕难一点，慢一点也没有关系。”

因为相信自己目前做的事情是一件正确且有意义的事情。所以他决定用行动回应人们的一切质疑。据介绍，炬诚置地首个项目或在春节前后于无锡落地。

首个项目之后，炬诚置地将迎来怎样的发展我们尚不得而知，但每一股创新的力量都应该被这个行业与时代谨记于心。

“怕失败吗？”

康红恩莞尔：“当觉得自己天下无敌的时候，内心的骄傲会导致害怕失败，但现如今我只把自己当做一名普通人，一位想要踏踏实实为这个行业做点实事的普通人。当拼尽全力做事之后，结果已经不那么重要。”

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