“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。

而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。

本期盘点长沙会展新城次新房小区——新城明昱东方。

不利因素梳理：

1）小区房屋存在一定的减配与质量问题，同时高层塔楼设计，中间户南北不通透，边户日照和采光被遮挡，户型居住舒适性一般。

新城明昱东方的房屋质量一般，交付后被业主吐槽公区减配严重，比如说公区绿植少，与营销宣传太大，施工技术差，消防水泥楼梯劣质低廉，还有房屋存在一定的漏水等等问题，所以潜在购房者还需实际考察现状，做到心理有数。

与此同时，小区的高层是塔楼设计，中间户存在南北不通透的问题，客卫的窗户与厨房联通在一起，不卫生；边户日照与采光被中间户遮挡，一天之中只有半天的日照时间，同时客厅的视线也比较“窄”，只有半边视野。

边户阳台视野

2）小区坐落会展新城板块，目前商业、医疗配套不够成熟，到地铁站距离也略微偏远，同时公交线路也只有两班车，公共出行不是很方便

新城明昱东方坐落会展新城，目前小区周边生活配套不是很成熟，小区最近的商业是长沙高铁吾悦广场，距离3.2公里，日常生活配套商业只有少量底商，生活买菜不是很方便。

公共交通方面，小区距离最近的地铁站是2号线终点站光达站，步行1.8公里，需要半个小时，业主们想要搭乘地铁还需要滴滴接驳；小区附近只有一个公交站点，在劳动东路上，可以搭乘X122路和X220路，公交线路也非常少，目前出行最方便的还是自驾出行。

3）板块区域规划起点高，但实际的发展速度较慢，与梅溪湖等区域相比，发展显得非常滞后。

长沙国际会展新城板块，作为长沙市副中心和自贸区的重要组成部分，承载着长沙十大重点片区和四大高端服务片区的高能级定位。自2014年国际会展片区首次亮相至今，已有十个年头。然而，与预期相比，该区域的发展步伐似乎略显缓慢。

与此同时，曾与会展新城齐名的梅溪湖片区，在同样的十年时间里，已经迅速崛起，发展成为一个具有国际风范的现代化新城。相较之下，会展新城板块依旧保留着一份宁静的乡村风貌，给人一种错失了快速发展黄金时期的遗憾。

有利因素梳理：

1）小区配套学校育英会展小学+雅礼洋湖会展中学，长沙教育并轨又存在可能性

新城明昱东方配套的小学是育英会展小学，由芙蓉区政府和长沙县人民政府合作办学，总投资近3个亿，办学规模48个班，可提供2400个学位，该小学2023年秋季招生开学，属于新校区，学校依托育英本部品牌优势，拥有一定的教学保障，配套中学是雅礼洋湖会展中学，是长沙县人民政府和长沙市雅礼洋湖实验中学合作创办的一所高起点、优品质、现代化的县属公办初级中学，规划办学规模48个班，已于2023年秋季开学。

与此同时，这里还需说明一下长沙县教育并轨的问题，今年长沙县很多学校前缀由“长沙县”改为了“长沙市”，引发人们对教育并轨的讨论问题。如果并轨成功，长沙县的初中毕业生就可以报考市区的高中，长沙县学生能够接受更好的教育，但是对于学习成绩一般的学生，读高中的机会就变少了，因为长沙市内学生竞争相应指标。

2）小区价格基本没有上涨，二手房挂牌价格为当年新房价格，甚至还要低一些

新城明昱东方2021年新房中，整体均价毛坯洋房12500/㎡，高层9500元/㎡，目前二手房挂牌中，急着出售的卖家高层挂牌价格只有9000元/㎡左右，洋房11800元/㎡，对于买家来说，可以用更低的价格买到毛坯现房，所见即所得，省去了很多不必要的麻烦，甚至如果是急着要出手的卖房，还可以买到性价比极高的房子。

3）国际会展新城板块城发集团接手后，通过引入教育，为片区发展注入新的活力

自城发集团接手长沙国际会展新城板块的开发以来，该区域的建设速度显著提升。城发集团在吸引购房者和提升区域价值方面展现出了其专业能力。首先，集团成功引入了雅礼洋湖会展中学和育英会展小学两所知名教育机构，进一步丰富了当地的教育资源。此外，雅礼中学的东校区也已确定在会展片区落户，这标志着长沙国际会展新城在优质教育布局方面迈出了实质性的步伐。

城发集团还成功吸引了杉杉商业集团，共同打造了一个20万平方米的综合购物广场，这不仅填补了融创上东区大型商业设施的空白，也为居民提供了更加便利的购物体验。同时，香樟路上还规划了一所33万平方米的三甲医院，这将进一步改善片区的医疗条件。

综合来看，新城明昱东方优势在于小区价格与区域教育未来兑现，适合看着区域未来教育的自住客户。