PART1
“新杭州人，手上没房票了，总价200万左右，还有哪里的房子值得投资？
“买临安、海宁，还是柯桥好？或者杭州的酒店式公寓？
最近一段时间，楼市实火，《层楼》经常能接到这样三选一或四选一的咨询。
临安在杭州唯一不限购，且地铁16号线已开通近一年；海宁紧邻下沙和临平，是传统的环杭外溢区域；而近期，到柯桥买房的声浪，明显大了起来。
事实上，不仅是跟萧山接壤的柯桥，3月，整个绍兴楼市都十分火热。
柯桥区和越城区新房，分别成交1846套、1778套，加起来创下近6个月的套数新高。尤其是越城区，得益于镜湖板块的爆发，成交均价达25764元/㎡，创下了近一年新高！
绍兴常见的傍河而居水乡风情
更显性的，则是绍兴、柯桥地王的双双刷新。
先是3月24日，则水牌地块被祥生竞得，楼面价封顶27818元/㎡+配建公租房19000㎡。实际楼面价超3万4，保本房价约4万5，妥妥拿下绍兴新地王。
两天后，镜湖梅山东宅地出让，大家拍下，又是封顶楼面价1万5+配建
3月30日，柯岩一宅地出让，经过近两百轮大战，再度被祥生包揽。尽管多家开发商认为“地块条件不算多好”，仍挡不住封顶楼面价近2万7+配建超8000㎡，摘得柯桥新地王。
土拍的一浪接一浪，容易引发和新房市场的“双向助推”。有开发商向我抱怨：“疯狂，我们投发岗同事感慨拿地太难了。”
那么，绍兴楼市火成啥样了？又有多少杭州人，真的冲到绍兴买房？前两天，我去实地跑了一圈盘。
PART2
工作日的上午，我从城东开车出发，50分钟后已抵达高速柯桥收费站，交通算是便捷。
我先就近去了柯桥区的柯北板块。
柯桥的中心，原本在南面的老轻纺城、窗帘布艺市场一带，后来逐渐往北面的万达广场转移。基于融杭趋势，以及代表产业发展方向的金柯桥科技城落定，柯北由此迎来新的契机。
但目前来看，柯北的在售楼盘不多，几乎只有钱江·彩虹府和金樾玖著。
穿过柯北大道繁忙的车流，一大片“高级灰”全石材干挂的建筑立马映入眼帘，它就是38万㎡大盘彩虹府。进门问了声价格，精装约1万8。不由又暗暗羡慕了它的石材立面，毕竟在杭州很难见到了，还是1字头……
彩虹府的全石材干挂立面令人艳羡
全盘还有5幢房源可售，4月将很快加推一幢楼。一共68套房子，户型有89、103、129㎡，据说客户量已经满出来了。
销售告诉我，客户还是以本地的自住需求为主，兼顾部分投资。“至于杭州人过来买房，之前占比不高，5—8%；去年底到现在多起来了，能有约15%。比如我们在杭州的老业主，有人一买就是三套。”
就整个柯桥而言，配套最成熟、环境最宜居，且还有直通杭州的绍兴地铁1号线（含杭绍段）穿过的，是柯西板块。
自然而然，柯西成了杭州人在柯桥最爱买的板块。
不过，柯西中央的大坂湖附近，基本上都是高总价低密改善盘；眼下区域内有地铁小户型可售的，只剩两个盘，元垄中南·华著和公元2020。
华著的建筑立面也已出来了
华著也是个约25万㎡大盘，一共2300多户。距绍兴地铁1号线（杭绍段）稽山路站直线约500米，是一大卖点。等到今年6月，1号线杭绍段开通，坐7站即可直达姑娘桥站，换乘杭州地铁5号线。
但华著的可售货量也不太多了。
目前有部分11层小高层在售，均价约2万6。全盘还剩2幢小高层、2幢高层未推，高层均价约2万3，户型86㎡起，总价可控在200万左右。
二套首付最低可做到三成，约为60万。“随着地铁通车时间的临近，今年杭州人来买房还挺多的，能占到三成。”销售介绍说。
售楼处内的展板，明晃晃展示了它的价格上扬曲线。2019年1月到2020年6月，华著小高层的成交均价，一路从1万6涨到2万3。而这也是绍兴楼市的一个缩影。
PART3
第二站，我探访了如日中天的镜湖新区。
在绍兴，镜湖如今是不接受反驳的“顶流”存在，也确实有资本傲娇。
如果说，杭州的大规划还分为“东奥体，西未科”的离散格局，近年又陆续崛起江河汇、云城和三江汇；那么，绍兴不一样，它举全城之力、倾全城资源打造的城市新中心只有一个，就是镜湖。
打个比方，杭州人就秒懂了：绍兴的“钱江新城+奥体+未来科技城”。
它首先是政务中心，市政府2018年就已迁入，同时是奥体中心；很快也将是商业中心，镜湖天街已落定；还是产业中心和医疗中心，阿里数据产业平台和绍兴人民医院镜湖总院，均已入驻。
与之相应的，是大开大阖的规划和密集的楼市供应。整个镜湖，目前17盘在售、11盘待售，即便放到杭州也令人瞠目。
龙湖金帝天汇售楼处实景
从凤林西路一路往东，短短1.2公里内就有5盘林立，门面一个紧挨一个：湖风雅园和天镜云著余量不多了，但翠湖隐秀、祥生·云境和龙湖金帝·天汇都是纯新盘。
工作日的下午三点多，天汇售楼处里十多位客户围着沙盘，人气不错。
首开的两款小户型，99㎡和109㎡，完全不够卖，客户量足有一倍。销售告诉我：“绍兴人对镜湖挺认可的，八成客户基本以自住为主，来自于镜湖本地、柯桥和老城区。”
“让人惊讶的是，杭州过来的客户，占到了近一成！而且投资逻辑很清晰，集中在镜湖、地铁口、天街、阿里这几个点。瞄准小户型，对价格无抗性，做决定也很果断。
武地融创滨湖湾售楼处实景
再看和凤林西路十字交叉的官渎路上，3.5公里内还有8盘阵列，是为“官渎八子”。
武地·融创滨湖湾，是当中卖得较好的盘。周边绿化和水系环境优越，距地铁1、2号线换乘站梅山广场站，直线约900米，预计明年开通。
滨湖湾定位偏改善，户型面积略大。目前尚余部分大户型高层和小高层，均价约2万8。全盘货量也不多了，剩3幢楼没开。4月初将加推一幢高层，面积105㎡起，价格差不多。
听说我从杭州来，销售笑着说，最近杭州客户是多起来了。“昨天还接待了一组萧山客户，摇号好多次都买不到，很灰心，想来买我们的105㎡。”
PART4
跑盘过程中，有销售闲聊提起：“据说钱清的杭州客户占比，已经一半多了！”
真的有那么多吗？于是我的第三站，去了以前并不怎么知晓的钱清镇。
杨汛桥和钱清，是柯桥区离杭州最近的两个区域，也是绍兴地铁1号线（杭绍段）从衙前站往东的第一站和第二站。钱清的北面，直接就是萧山衙前，东北面略远处是瓜沥。
柯桥地域挺大的，我从柯北去柯西，开车要25分钟；而从隶属于越城区的镜湖去钱清，花了45分钟车程。
抵达钱清镇中心时已是傍晚，华灯初上。
驱车在钱门大道上，两旁高楼的灯火通明、店铺的鳞次栉比，颇有几分出乎我意料，比起三四线县城的中心并不逊色。火锅、烧烤、宾馆、足浴、水果店……一路活色生香。
中国轻纺原料城实景
原来钱清是有名的经济强镇，贡献了柯桥五分之一的GDP。亚洲最大的轻纺原料集散中心——中国轻纺原料城，就在这里。
2019年全国综合实力千强镇榜单中，钱清排名第32位，浙江第四。巧合的是，毗邻的萧山瓜沥、衙前也位列第35、166位，高居萧山前两名。
近33万㎡住宅大盘星澜城，几乎是钱清唯一的在售楼盘
不仅距绍兴地铁1号线（杭绍段）钱清站，直线约500米，3站可达姑娘桥；还自带11.6万㎡购物中心，其他配套也都有，刚需自住完全没问题。
星澜城售楼处实景
之前，钱清新房已断供5年，加上小老板众多，购房需求旺盛。
因此，去年底星澜城首开时，尽管行情冷清，318套房源仍然一售而空。尤其是143㎡的最大户型，根本不够卖，三个客户抢一套。3月底，星澜城刚加推了3幢楼，均价涨至19500元/㎡，也已基本售完。预计6月将再次加推。
“杭州客户比例没传说中那么高，这也跟本地的自住购房者多有关。首开时，杭州投资客占15%；二开更多一些，占到了近三成。”
销售告诉我，自住客户里，衙前、瓜沥的蓝领也占一部分，因为确实距离近，当地又没什么新房供应。
“印象最深的两位投资客，一位是杭州人，之前一直看青山湖，偶然来了趟钱清，很快就改买我们盘了。还有一位山西人，首开买了3套，二开带着家人亲戚又买了3套，当天打飞的来回，说还想再买两套……”
PART5
一圈实探下来，3月绍兴的这轮行情，确有多方面原因。
首先，绍兴楼市“春暖冬凉”的周期性一向明显，这跟私企老板多、年底回款付款忙相关。年末不买房，但一到开春，购买力就复苏。
其次，浙江各地此起彼伏的楼市和土拍热度，容易传导。尤其绍兴一周内拍出全市和柯桥新地王，肯定对市场有所刺激，目前调控政策也没有发生变化。
再者，火热的杭州楼市，产生了部分外溢效应。杭州人到绍兴买房，主要集中在杨汛桥、钱清和柯桥西。
当然，绍兴楼市火归火，还是比不上杭州。绍兴没有明文的限价，一二手倒挂不明显。就算刚开完盘的项目，比如我去的好几个，也不大会卖光，去了还是有得买。
现在的政策是不限购，但拿到不动产权证后限售两年。所以即便是投资客，也做好了长持五年的打算。
另一面，杭绍同城化的趋势，日渐水到渠成。
不仅是地铁1号线杭绍段6月将开通，交通越发便利，绍兴原本就有近邻杭州的天然优势。
从杭州市民中心到绍兴市政府，直线仅约40公里；再看杭州到湖州、嘉兴市政府，直线基本约75公里，距离几乎增加了一倍。而绍兴到宁波，也有约100公里。
所以，在浙江的长三角重要节点城市中，最有可能同城的，就是杭州和绍兴。假以时日，两个城市很可能会形成一个“杭绍巨无霸”大都市。
绍兴柯桥大小坂湖实景
双城融合已是必然趋势，而近两年，绍兴自身也在不断打破传统壁垒。
举个例子，原本绍兴的三区（越城、柯桥和上虞）之间，泾渭分明各自为政。人们买房地缘性特别强，互相不会跨区买。
如今随着镜湖新区城市新中心的确立，柯桥、上虞人都开始来镜湖买房了，大多是自住兼投资需求。
开发商也一样。比如绍兴本土的品牌开发商元垄，深耕柯桥20年之久，楼盘无数。但此前从未涉足其他两个区，直到近两年，才进入镜湖等板块开发项目。
时代在向前，不管城内城外，融合一定是趋势。不妨试想一下，五年之后，杭绍同城和绍兴自身，又将是怎样一幅崭新的面貌？
