购买精装房的业主，你应该知道和收藏的维权建议
案情简介
2013年6月17日，李佳奕（以下简称原告）与西安保德信房地产开发有限公司（以下简称被告）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的西安富力城小区房屋一套，地址位于西安市长安区杜陵东路366号，房屋建筑面积为245.87平方米，精装房，每平米14657.10元，装修价为每平方米3000元，总金额为4341351元整。
嗣后，原告按照约定向被告交付了购房款。被告按约定的时间向原告交付了涉案房屋，但原告以交付的房屋未提供有关验收合格依据，且空气质量差、房子内气味巨大无法达到精装修交房条件为由诉于法院，要求1.判令被告继续履行合同约定的交房义务，对房屋里的柜子、壁纸、地砖等有害物质予以更换；2.判令被告支付逾期交房的违约金33428.40元；3.依法确认涉案房屋每平米的装修价格，对不足3000元的部分由被告双倍退还；4.判令被告向原告提供一个合法的车位；5.案件受理费、鉴定费由被告承担。
一审审理中，原告向法院提供的证据有1、《商品房买卖合同》、《360地产家居网截图》、《富力.橙墅》宣传广告，证明其购买被告开发的精装商品房，装修价款为每平方米3000元。证据2、《销售不动产统一发票》，证明其已按合同约定履行了付款义务；证据3、《室内环境空气检验报告》两份，证明与涉案相同质量的房屋存在甲醛含量超标、空气质量不达标、房屋质量不合格等问题，被告已构成逾期交房，应承担违约责任。
被告向法院提供的证据有1、《商品房买卖合同》，证明双方之间存在商品房买卖合同关系，其公司已按合同约定的期限履行了交付房屋的义务；证据2、《竣工验收备案表》，证明2013年12月26日涉案房屋经有关部门验收合格，符合交房条件；证据3、收房手续，证明其公司已在约定的时间内履行了交付房屋的义务，李佳奕对所交付的房屋予以认可，且履行完交付手续，其公司不存在违约行为；证据4、《质检报告》一份，证明其公司所使用的装修材料符合国家相关质量要求，原告提出关于更换全部装修材料的要求没有事实及法律依据；证据5、《建设施工合同》及《资质证明》，证明天力建筑工程有限公司具有相关室内装饰的资质，其公司与天力建筑工程有限公司所签订的《建设施工合同》合法有效。且天力建筑工程有限公司的履行符合合同约定的房屋装修标准，每平方米达到3081元，原告要求对不足3000元部分双倍返还，没有事实及法律依据；证据6、《规划验收情况说明》，证明涉案房屋所属小区住宅区及配套设施符合国家规定，其公司向原告提供的车位经过审查许可，该车位合法有效。
二审庭审中，原告向法庭提交了与其同期购房的范南、孙菁、刘鑫分别与被告房屋买卖合同纠纷案中对涉案房屋装修价值的评估报告三份，以证明本案中被告对原告购买的房屋装修的价值每平米不足2000元。另查明，原告与被告所签订商品房买卖合同附件四中对房屋装饰、设备标准的约定内容其中厨房部分记载：“……配名牌抽油烟机及炉灶，配高档消毒柜、微波炉、冰箱。”与原告同批购买被告西安富力城小区精装修房屋的孙菁、刘鑫等在其与保德信公司房屋买卖合同纠纷案件一审中申请法院对涉案房屋室内环境质量及装修材料进行鉴定，以确定甲醛等有害物质的含量；申请对其所购买的精装修商品房的装修价格进行鉴定。一审法院通过西安市中级人民法院司法鉴定中心委托西安建华资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修价值进行评估，委托西安市科技咨询服务中心对涉案房屋甲醛等有害物质进行鉴定。在孙菁一案，西安建华资产评估有限责任公司于2015年1月21日作出西建华评报字【2015】007号评估报告，结论为:“在实施了《资产评估准则》规定的评估程序和方法后，在公开市场的前提下西安市中级人民法院委估涉案房屋装修在评估基准日2014年12月23日所表现的重置价值为418382元整”。西安市科技咨询服务中心2015年2月25日作出西科咨【2015】鉴字第03号鉴定意见书，结论为:“涉案主卧空气、衣柜板材、木地板材质的甲醛释放量均符合《室内装饰装修材料木家具中有害物质限量》的要求”。
法院裁判
一审法院西安市长安区法院经审理认为，原告与被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。
本案《商品房买卖合同》约定的交付期限为2014年5月15日以前，在客观事实上原告亦是在2014年5月15日在房屋交接表上签字的，原告以被告逾期交房为由要求承担违约金与事实不符，故对其该项请求不予支持。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现因原告未能交付评估费用，致使案件无法鉴定，故原告诉请1、3项所依据的事实在客观事实上已经无法通过鉴定结论予以认定，对此，应由原告承担举证不能的法律后果；原告诉求4要求被告提供一个合法的停车位，无事实及法律依据，故不予支持。
二审法院西安市中级人民法院认为，本案的争议焦点主要有四个问题：第一，涉案房屋是否存在甲醛等有害物质超标的情形，被告应否将房屋内的柜子、壁纸、地砖等材料予以更换；第二，被告是否存在逾期交房的情形，应否支付原告逾期交房违约金；第三，双方所签商品房买卖合同中约定的装修价格是否合理，被告是否应双倍退还原告装修差价款；第四，被告所提供给原告的停车位是否系违法车位，应否另向原告提供一个合法车位。
关于第一个焦点问题，原告在原审中申请对涉案房屋室内环境质量及装修材料进行鉴定却未按要求预交相关费用，致未能通过专业的鉴定部门的鉴定结论证明其主张成立与否。况且，与其同批购房的孙菁等在其与被告与本案相同情形案件中鉴定结论认为涉案房屋主卧空气、衣柜板材、涉案房屋室内木地板材质的甲醛释放量均符合《室内装饰装修材料木家具中有害物质限量》的要求。故原告要求更换涉案房屋中柜子、壁纸及地砖等所有材料的上诉请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于第二个焦点问题，因双方所签订商品房买卖合同中约定的交房期限为2014年5月15日之前，事实上原告也是于2014年5月15日在房屋交接表上签字收房的。原告称交房程序违规、其被要求在房屋交接表上签字之后才能领取钥匙看房，对此陈述原告并未提供相应证据予以证明。故原审判决驳回原告要求被告支付其逾期交房违约金的诉讼请求，判处并无不妥。
关于第三个焦点问题，因原告与被告所签订商品房买卖合同中约定装修价款为每平方米3000元，被告作为一个以房地产开发为营利方式的公司，不应在装修工程上获取高额利润。原审中原告申请对涉案房屋装修价值进行评估而未按要求预交相关费用致未能鉴定。二审中，原告要求法院参照与其同批购买被告房屋的孙菁等案件法院委托评估机构对涉案房屋装修价值进行评估的结论来处理本案，理由成立。本院综合孙菁等案件对房屋装修价值进行评估的结论，其平均每平方米的装修价值远远低于双方合同中约定的装修价款。被告理应将装修款差额部分退还给原告。但鉴于评估报告的内容与商品房买卖合同附件四涉及的装饰及设备内容不符，缺少了对冰箱、微波炉之类家用电器等设备的评估，也未涉及地下室、花园的装修部分，综合本案装修房屋的实际情况，本院酌情确定本案房屋装修价款每平方米为2400元。与合同约定的装修价款差额部分理应由保德信公司予以退还，共计147522元（＜3000元-2400元＞×245.87平方米）。
关于第四个焦点问题，因被告曾承诺涉案房屋所在别墅区赠送每户一个地上车位，事实上被告也履行了这一承诺。原告并无证据证明被告赠送给自己的车位属于违法车位。原审判决驳回原告要求被告给其安排一个合法停车位的诉讼请求，亦无不妥。
律师分析
本案是一起典型的商品房买卖合同纠纷案件，从本案的相关背景事实分析，涉案小区房屋为精装别墅，同批次交房的业主也和开发商存在房屋质量争议，并且起诉到了法院，可见，在购买精装房的时，一定要注意法律风险。
01交房过程中的痛点
根据本案原告陈述，其购买的精装房在交房时，存在核心的问题有：第一，开发商没有提供房屋合格依据。第二，交付的房屋内空气质量差、房内气味巨大，无法达到精装修交房条件。第三，装修质量不合格。第四，交房时，开发商要求先在《房屋交接表》上签字后才能领取钥匙看房。以上四个问题，基本涵盖了目前精装房交付过程中的常见和典型情况，需要购房后交房的业主注意。
02交房过程中的存在质量、程序等问题，一定要保留证据
在上述案件中，针对交房存在的问题，作为业主务必要保留好证据，只有存在确凿的证据，才能在权利被侵害的时候，通过法律途径获得维权成功。第一，开发商在交付商品房的时候，应该按照约定和法律规定提交房屋的附属材料，主要是“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。对此，业主应该明确要求开发商提供，不能提供的，说明理由，沟通过程注意留存证据。第二，对房屋空气质量的问题，应该通过鉴定机构进行司法鉴定，如果经鉴定室内空气质量不达标，说明交付的房屋存在质量问题，开发商应该进行处理。在本文案例中，原告业主提出了房屋空气质量问题，在案件办理过程中，根据法律规定，其应该申请司法鉴定，并预缴鉴定费，配合法院进行司法鉴定。但是，原告没有缴纳鉴定费，导致司法鉴定没有进行下去，最终致使房屋空气质量的核心问题因为缺乏证据无法被认定。第三，关于交房程序问题。一些开发商交房的过程中，开发商要求先在《房屋交接表》上签字，然后才能领取钥匙、看房。业主对该要求以及对此提出异议进行沟通的过程务必要保留证据，这是开发商交房程序是否合规的关键。
03合法权利需要依靠合法途径，进行不懈争取
从上述案例可以看到，本案的相关业主都选择了通过打官司的方式，在法律框架内表达诉求、争取权利。作为专业从事民商事案件的律师团队，根据我们的经验，对商品房买卖过程中遇到的质量、服务等问题，我们建议业主首先可以考虑和开发商进行沟通处理。其次，如果沟通不成，争议较大，可以依法提起诉讼，通过法院的公正审判维护自己的合法权益。需要说明的是，证据是认定事实的根本，业主一定要保留好证据。
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