350-450万南开选房逻辑。

首先说这三个板块的客群特点。

·王顶堤板块属于典型的地缘型需求，融府所覆盖的王顶堤华苑区域常住人口大概有16万左右，约6.2万户。近十年来区域内仅有中海御湖翰苑和保利云禧两个新项目入市，区域内原生改善型需求非常的旺盛。

从监控的情况来看区域内二手房以120-160万居多，因此很多家庭在卖掉老房后的改善置业预算首付在250万左右，贷款额在150万左右，总价400万以内。也有一些预算稍低的家庭转向了环外的李七庄以及水西等板块。

·除了这些地缘改善需求之外还有一个就是华苑产业园区和海泰产业园区的产业型客户。这两个产业园区大概有12万产业人口，而迎水道是连接王顶堤与这两个产业园区最主要的一条干道，因此融府还吸引了大批量的产业人群的置业需求。

从过去两年保利云禧的销售情况来看，王顶堤板块客户的购买力还是比较强的。450万以内的产品流速是非常快的，只是近两年楼市下行很多客户怕买在高点而选择了观望。

随着南开中环内全面的豪宅化，500万以下的置业家庭被逼着往外走，这也是为什么500万的镜映南开会卖的很好。因为这是中环(内)的上车门槛，而且机会越来越少。但天拖板块也有问题，就是潜在的供应量还是不小的。目前在售的招商天保格调就有将近20万平米，天拖里面还有三块地，二冷还有一块地，后面的供应量估计在45万平米左右，因此天拖板块短期内的流通压力还是比较大的。

另外红桥在过去几年内都不曾有像样的供给，因此很多红桥的客户也沿着咸阳路向南流通。西营门的城更规模是非常大的，按照规划西营门的城更一共分三期，这个板块的滚动开发周期预计在10年以上，建成之后这里将成为南开的一个商业商务综合中心。但是大量的供应也会让板块的次新房在流通领域不及天拖和王顶堤。

至于到项目内部楼座户型的选择可以私信主播，我们细化讨论，不传播焦虑，只阐述事实。天津买房几百万的事一定要咨询老余。