不知不觉，2021年上半程已经过去。

用一个词来形容上半年的日照楼市，那就是“收紧”。全国“房住不炒”的政策长效执行，衍生出三条红线、22城土地“集中出让”等各类调控政策，这些变化对房企来说都是冲击性的。

本地市场中，限制开发商炒作学区房，更有多家银行房贷利率上调、暂停二手房贷款，对于开发商来说，是机遇与挑战并存。

从市场具体表现来看，上半年房价、土拍总成交价格与面积齐下降!入市量与成交量较2020年同期均有不同程度的上涨，库存量仍处于高位。

房价维稳!同2020同期相比降了!

房价篇

房价一直以来都是购房者关心的核芯问题，据日照楼市房价30指数统计显示，2021年1-6月市区房价均价分别为：10530元/㎡、10608元/㎡、10713元/㎡、10699元/㎡、10819元/㎡、10742元/㎡。

近一年房价参考示意图（红色部分为2021年上半年示意）

从以上折线图看，2021年上半年日照房价整体走势平稳，1月为传统低位，而后逐步回升平稳区间，至5月创半年内最高点。

2021年上半年日照在售商品住宅，整体参考均价为10685元/㎡，较2020年同期11119元/㎡来看，微降434元/㎡;较2019年同期10595元/㎡来看，微涨90元/㎡。

上半年各区域平均房价如下：东城片区15462元/㎡，大学城片区12585元/㎡，山海天片区11563元/㎡，石臼片区10292元/㎡，西城片区9633元/㎡，开发区片区7289元/㎡，高新片区8613元/㎡。

商品房成交破万，4、6月份表现抢眼

成交篇

据日照房管局、日照房产信息网数据统计，2021年1月至6月，日照市区共成交商品房10439套，较2020年同期上涨25.22%，商品房成交面积99.50万平米.

上半年商品住宅成交7045套，较2020年同比上涨27.33%，商品住宅成交成积81.75万平米。

单月来看，2021年商品房成交量分别为：

1月1184套（住宅844套）

2月1188套（住宅831套）

3月1802套（住宅1378套）

4月2546套（住宅1341套）

5月1724套（住宅993套）

6月1995套（住宅1658套）

各区域商品房成交情况如下：东城片区1879套，开发区片区2650套，岚山区1359套，西城片区1670套，高新片区1126套，石臼片区616套，山海天片区451套，大学城片区440套，其他248套。

2021上半年，商品房网签最高月份是小阳春的4月，商品住宅网签量最高的月份是6月，据业内人士预测，部分银行对二手房贷款有不同程度的收紧，这也将会使部分二手房置业向新房置业倾斜。（网签量与市场销售有一至两个月的延迟，数据仅供参考。）

新增住宅9717套，已超住宅销量

入市篇

据日照市房管局数据统计，2021年上半年日照新增期房70个，共计发放预售许可证230张，批准预售总面积169.91万平米，批准住宅套数9717套。较2020年同期上涨8.81%。

2021年开年的1、2月份，通常受春节假期等影响，市场的入市、销售等方面活跃度较低，自3月份小阳春以来，入市量不断走高，至年中的6月份更是创造了3000+的入市量，为下半年的市场提供了较多的选择空间。

库存高企，压力较大

库存篇

2020上半年，日照未签约住宅均在一万二、三的状态，如此比较来看，2021年一万六、七的库存压力就比较明显了。

上半年商业住宅的库存最高位出现在1月，17188套，而后的4个月存量微有下降，但仍处于15000+的高位，至6月份受较高入市量的影响，又升至16188套。

按照上半年平均1174套的月度住宅成交量来算的话，将消化13、4个月，按最近6月份1658套的住宅成交来算，需要消化近10个月。库存压力较大，但仍处于合理的去化周期中。

连续4个月0土拍，3区域楼面地价被刷新

土地篇

2021年上半年，日照市区共成交10宗涉宅地块，总成交面积353331.53㎡（530.01亩），总成交23.36亿。

在总成交面积上，相比2020年上半年，同比下降34.54%;相比2019年上半年，同比下降84.35%。在成交总金额上，相比2020年上半年，同比下降32%;相比2019年上半年，同比下降76%。

另外，自1月高新区拍出高价地外，2月到5月连续4个月土拍挂0，直到6月份，市区终于迎来今年第一次土地集中出让。

10宗涉宅地块中，有3宗溢价地块，最高楼面地价为6482.78元/㎡。除此之外，山海天片区两宗地块（2021A-14、2021A-15）惨遭流拍。

刚需3大区域“新贵”诞生，2大千亿房企进驻日照

1月26日，位于富阳路以东、潍坊路以南、约40亩的2020X-66号宗地，折合每亩单价734.715万/亩，溢价15000万元，经29轮拼杀，最终被日照锦华房地产开发有限公司以29400万元拿下!6482.78元/㎡的楼面地价，相比3175元/㎡的起拍楼面地价，俨然已翻番!

5月26日，位于莒县城区莒州路以东、规划昌盛路以南的C2021-10地块，约42亩，起拍价1.1亿元，成交价格达2.66亿元!最终被山东史丹利景城房地产开发有限公司拍得。折合每亩单价约630万/亩，楼面价约4292.58元/㎡，刷新了莒县土地交易的记录。

6月1日，石臼片区100.37亩的2020A-55号宗地（天津路以北、海滨三路以东），最终被旭辉摘得。成交总价60300万元，溢价2000万元，折合每亩单价600.78万/亩，成交楼面地价3754.9元/㎡，一举打破日照港房地产3183元/㎡的楼面地价记录，也缓解了石臼房荒局面。

另外，还有旭辉、中骏2家外地房企“新面孔”，分别布局石臼片区、开发区片区，并于开发区打造全新商业综合体——中骏·世界城。

外来房企的进驻，给日照楼市带来新鲜血液的同时，也带来新的竞争格局，未来日照商品房品质势必会有所提高。

楼市调控政策加码，市场不断释放收紧信号

政策篇

省市政策

1月13日山东省住建厅组织编制了《山东省健康住宅开发建设技术导则》（以下简称《导则》），自今年1月1日起正式实施。《导则》要求四层及四层以上新建住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯，同时，提出了电梯应满足担架电梯功能的更高要求。

2月1日日照市住房公积金管理中心发布，关于住房公积金缴存提取业务，有关问题的补充通知，进一步优化业务办事流程、精简办事材料2月1日起执行。

3月13日山东日照日照经济技术开发区2021年北京路街道老旧小区改造项目一标段招标公告发布。

3月30日，日照市人民政府印发《日照市2021年交通运输建设计划》的通知。实施计划涉及铁路建设项目、公路建设项目、港口建设项目、机场建设项目、场站建设项目等。

4月8日，市政府办公室印发《加快建筑业高质量发展的措施》，出台十条具体精准的扶持政策，助力建筑企业做大做强，推动行业高质量发展。

5月6日山东省住房和城乡建设厅网站挂出《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房买卖合同应明确房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积，并约定面积差异处理方式。

5月17日日照市住房公积金管理中心发布《关于优化公积金贷款担保方式的通知。

5月27日，《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》经省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过，其中明确全省契税税率统一为3%，并将于2021年9月1日起施行。

6月18日，山东省住房城乡建设厅召开山东省住房和城乡建设事业发展“十四五”规划新闻媒体通气会。“十四五”期间，全省开工改造城镇老旧小区240万户，改造棚户区50万套，住宅小区物业服务覆盖率达到90%;新增城市道路6000公里，新增公共停车位12万个，新建改造修复城区污水管网5000公里、雨水管网5000公里;城市（县城）再生水利用率达到50%，人均公园绿地面积达到17.5平方米，生活垃圾焚烧处理率达到85%，清洁取暖率达到80%以上;全省施工综合资质企业达到60家，年产值过100亿元企业集团达到40家，新增绿色建筑5亿平方米，新开工装配式建筑1亿平方米。

6月22日日照市住房公积金管理中心发布《关于进一步明确部分住房公积金政策的通知》及政策解读。

6月18日，日照市统计局，日照市第七次全国人口普查，领导小组办公室发布《日照市第七次全国人口普查公报》

国内政策

2021年1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重定价日。2020年5年期以上贷款市场报价利率（LPR）经历两次下调，选择以LPR定价的购房者，月供将在2021年发生变化。

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》，已于2021年1月1日起正式实行。

1月13日，山东省住建厅发布《山东省健康住宅开发建设技术导则》，导则倡导建设“健康住宅”，重点解决单元门以内和入户门以内的痛点问题。导则自2021年1月1日起正式实施。

2021年1月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。2020年4月份以来，LPR1年期、5年期品种分别维持在3.85%、4.65%，连续9个月“稳步不变”。

2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，同时规定这些城市住宅用地公告不能超过3次，这22个城市包括：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

2月20日2021年2月最新LPR报价出炉，1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%

2月22日，国新办举行全面推进乡村振兴加快农业农村现代化发布会，会上，农业农村部党组成员兼中央农办秘书局局长吴宏耀表示，宅基地制度改革涉及农民的切身利益，十分敏感和复杂，必须按照中央的要求，要保持足够的历史耐心，坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线。同时也要明确，严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等，也不能以各种名义强制农民退出宅基地和强迫农民“上楼”，要确保改革始终朝着正确的方向向前推进。

3月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

3月26日晚间，银保监会、住建部、人民银行三部委联合发布通知，强调将坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域。

4月8日，国家发展改革委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。

4月15日经国务院同意，住房和城乡建设部、国家发展和改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》

4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：中国4月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行四部门联合公布，由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（下称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。自然资源部（本级）按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，同步划转税务部门征收。

6月18日国务院常务会议召开。此次会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议明确，要落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

6月22日住建部、科技部、工信部等十五部门近日联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。