第六批新房中，洋江·唐顿公馆引起房评君的注意，这个位于九亭的项目，处在松江距离市中心最近的板块，据说项目品质超高。但在实地探盘中，这个项目让房评君大跌眼镜。
距离地铁9号线九亭站约1.3公里，步行要20分钟左右，交通并不算便利，周边配套还算齐全，自住不偏。
可案场接待就很神奇了，房评君已经到了售楼处楼下，想了解项目，被现场告知，必须预约才能看房，想要当天看房，是不可能的，但留电已经两天，根本没有接到销售人员电话通知前去看房。
据悉，该项目拿地时间为2003年，距今土地已经缩水18年，从外立面看，整个小区已经建成，而交付时间在2023年，到正式交房，土地年限仅剩约50年。
项目紧邻二级乙等医院九亭医院。
开发商为上海骏联房地产开发有限公司，属于不知名小开发商。
另外，项目所处的九亭板块，先发优势已经不复存在。
作为距离市区最近的松江板块，是最早发展起来的区域，奈何没有好的教育资源、没有大的产业支撑，有钱、注重教育的客户多选择闵行、松江老城、松江新城等教育更优的地方。近些年九亭房价升值幅度更是远低于其他优质区域。
比如2005年，九亭上海源花城开盘价6500元/㎡，同期普陀区万里雅筑开盘价8500元/㎡，而今，贝壳找房成交价数据显示，源花城仅4.3-4.5万/㎡，万里雅筑却已高达7.9万/㎡。
再与同是五大新城的宝山对比，2008年九亭奥林匹克花园1.2万/㎡，与大场招商中环华府相近，现在，奥林匹克花园成交均价4.8-5.5万/㎡，招商中环华府已经高达6.9万/㎡，相差约1.2万/㎡，以100㎡为例，一套房升值差距就有120万了！
区域分析
九亭核心地段，配套齐全！
交通配套：距离地铁9号线九亭站约1.3公里，步行约20分钟左右。
商业配套：麦尚城（九亭地铁上盖商业）、九亭金地广场、旭辉纯真中心等。
△麦尚城
学校配套：九亭幼儿园、加华艺术幼儿园、九亭第二小学、九亭第二中学、上海大学附属外国语中学等。
△九亭第二小学
医疗配套：上海松江区九亭医院、新虹桥国际医学中心、复旦大学附属儿科医院、万科儿科医院、百汇国际医院等。
△九亭医院
产品分析
定位高大上，临近城中村！
△网传沙盘图
项目容积率1.8，由5幢23-27层高层组成，全人车分流、绿化率高达50%左右，还打造了约400米的环形健身跑道。总套数378，本次开盘216套。
外立面1-3层采用干挂石材，4层到顶层运用真石漆。
单层层高3.15米，层高高于市面90%以上住宅，舒适度比较好。
精装交付，样板间未开放，具体精装情况不详。预计交房时间为2023年。
楼间距较大，采光充足。
△唐顿公馆实景图
项目本身从外面看，还是高大上的。同时，周边环境有点糟糕。紧邻着的房子没有小区名称，像城中村，墙上还写着“私房出租，价低”。
项目东面临河，河水没有异味，但是比较浑浊，河对岸也是很老的房子。
△实景图
户型分析
功能空间过时，缺乏竞争力！
项目为2梯3户，中间为全阳2房，两边为通透3房。这两种户型是不是特别眼熟？没错，这是10年前非常流行的户型。
约95㎡做的是两房一卫，按照现在的设计，完全可以做3房。有的深圳楼盘，甚至86㎡做成了4房，来迎合三胎政策。
这个95㎡2房明显竞争力差，旁边的象屿虹桥悦府，同样95㎡，已经是3房，该项目是2018年的项目。未来，在二手房市场上，象屿和唐顿公馆谁更好出手，不言而喻。
△约95㎡2房2厅1卫，全阳不通透，夏天闷热
135㎡3房作为改善还算不错，但这个面积段的三房设计在目前也属于非主流。
△约135㎡3房2厅2卫
价格分析
存在明显倒挂，应该不愁卖！
紧邻的3个楼盘，云润家园是2006年的房子，毛坯挂牌价约4.3万/㎡；象屿名城是2011年建成的小区，挂牌价约5.1-5.6万/㎡；象屿虹桥悦府3套挂牌，是2018年建成的次新小区，国企象屿开发，品质高，售价5.9-6.3万/㎡。
唐顿公馆审批价为5.04万/㎡，存在约1万/㎡倒挂，这或许就是看房人在楼下也不让看房的原因，不差客。
△二手房宣传单
房评君说
唐顿公馆单价5万出头，总价约470-700万左右，放眼上海，可选的并不少。买房子，最重要的是地段。目前松江的重点在松江新城，九亭看不出太大的潜力，没有重磅的政策支撑，再加上九亭的教育欠佳，松江引进的华二也不在九亭，这个区域很难逆袭。
预算近700万，可以考虑闵行的颛桥紫薇花园、华发四季半岛了。
如果只考虑松江区，本批次的金地丰盛道也是不错的选择，高层面积约99-124㎡精装3-4房，均价52357元/㎡，总价约462-690万。位于松江新城、大品牌开发商、好物业，这些都是房子保值的点。
建议多对比，可能的话，不局限于九亭，更不因有房价倒挂就盲目买入。房住不炒，买一个板块发展更好、且适合长期居住的品质新房，长远看更有益。
