京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:您好，请教一下，本人婚前首房购买，用来做刚需婚房。最近定了绿城沁园的新房，楼盘物业5.98，算过得去。楼盘开发商绿城最近维权事件也不少，而且豆各庄周边环境确实不太好，这个地段配套还是相对落后，只能承接国贸附近上班的居住人口，产业承接几乎不用想，没有未来规划的样子。绿城房子我还要坚持拿着吗？我通州上班，女朋友西城西单上班，500万左右总预算，还有别的二手小区可选择吗？
A:回答:您好,感谢信任!豆各庄最大的问题在于这个区有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套
品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，这一点人群结构比较一般。北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;500左右的预算可以往常营看看,在您们两个人工作的中间;
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Q：提问:星主，请问东风北桥边“阳光上东”对比望京西“季景沁园”？前者小区品质挺好但周边没有产业和教育，商业的颐堤港和蓝港有一定距离。后者楼盘自身品质低一些，距离望京核心的产业教育商业也有距离，当然单价也低了将近1W。养老居住为主投资为辅。多谢！
A：回答:阳光上东的成长环境稍微差点，所以价格一直起不来，酒仙桥的板块比较独立，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。
电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区，这两个盘相对季景的成长环境更好一些
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Q:提问:京总好，在亦庄住，打算入手第二套房。选筹区域方面无限制，无学区要求只为tz.首付500，有首套房票可用,还贷能力没问题。
最近看过了双井周边的几个二手房，包括有首城国际，富力城，风都柏林以及东方雅苑，也看了亦庄周边新房项目。目前有点迷茫，应继续在亦庄区域选择二手房还是其他区域？是否有小区推荐？还请京总赐教，谢谢！
A:回答;您好,感谢信任!1、您看的盘都还可以,首城国际、富力城、风度柏林都是这个板块不错的盘,其中风度柏林的价值被低估,下一波行情可能会有补涨,可以重点看看这个盘;
2、亦庄的新房项目,除了挨着金茂府的几个改善盘还可,其他盘的溢价都挺严重的,买过来中短期可能没有市场行情,买新房最主要的一个指标就是有价，分别是买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格
而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。您在亦庄居住可以看看万科金域东郡和海梓府这两个盘,成长环境比较好,目前的价格在亦庄是比较有优势的
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Q:提问：京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？
A:回答：你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱
一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，
同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人
虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。
分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。1700万我觉得买在这个地方属于资源错配.
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Q:提问:京总好，在亦庄住，打算入手第二套房。选筹区域方面无限制，无学区要求只为tz.首付500，有首套房票可用,还贷能力没问题。
最近看过了双井周边的几个二手房，包括有首城国际，富力城，风都柏林以及东方雅苑，也看了亦庄周边新房项目。目前有点迷茫，应继续在亦庄区域选择二手房还是其他区域？是否有小区推荐？还请京总赐教，谢谢！
A:回答;您好,感谢信任!1、您看的盘都还可以,首城国际、富力城、风度柏林都是这个板块不错的盘,其中风度柏林的价值被低估,下一波行情可能会有补涨,可以重点看看这个盘;
2、亦庄的新房项目,除了挨着金茂府的几个改善盘还可,其他盘的溢价都挺严重的,买过来中短期可能没有市场行情,买新房最主要的一个指标就是有价，分别是买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。您在亦庄居住可以看看万科金域东郡和海梓府这两个盘,成长环境比较好,目前的价格在亦庄是比较有优势的.
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Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
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