这是洋楼记的第2篇原创探盘文章，觉得有用可以转发到周边的朋友以及购房群，捎给更多迷茫的购房人。

导语：

新中式建筑、美里湖片区，老城改善盘、产业汇集，配建小学、地平置业继西棠甲第后再度落子槐荫，西棠观樾究竟会开出什么价格？

因房产是大宗交易，购买需慎重。所以本篇文章篇幅较长——本篇测评包含项目简介、片区探究、周边配套、项目优劣以及简要总结，购房者也可直接拉至想了解的部分浏览。

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项目介绍

地平·西棠观樾

此项目是2019年8月，由润华旗下的地平置业底价竞拍获得，楼面价7201元/平，这个地块价格对比临近竞拍，世茂璀璨悦府的楼面价价足足低了2300元/平，2017年底拿地的世茂璀璨悦府项目当时的楼面价高达9573元/平，

这意味着西棠观樾项目在营销上拥有更多辗转腾挪的空间；

西棠观樾的具体位置，处于津浦路东侧、西沙中路西侧，从地块质地上看，与邻近的世茂项目相差不大，世茂项目邻近美里路等主干道，距离海那城等配套更近，地平项目环境则更显安静。

西棠观樾总占地约4.5万平，总建筑面积约15万平方米，一共规划10栋楼，共920户，包括4栋11层洋房，2栋16层小高层，2栋25层，2栋26层高层，现在现场展示的户型有四种,分别是：106㎡（三室）、114㎡（三室）、139㎡(四室）、146㎡（四室）；从现场的资料看，首期将推售1楼（26F高层，两梯四户）以及6楼（11F，两梯两户），毛坯交付。

项目南侧规划有幼儿园一所，一座3层的公共配建（现售楼处所在位置），从效果图上，后期将承担一定的商业及业主活动的作用；5月10日，地平西棠观樾营销中心正式开放。

周边楼盘分布

现场实拍效果

项目规划建设

整体效果：幼儿园，公建，住宅

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片区探究

追求职住平衡的美里湖片区

项目所在的位置被称为美里湖片区，是济南市政府规划中的十二座城市副中心之一，论地位与东部的唐冶、雪山等片区相齐，从实地探盘来看，片区规划并未遵循生活区与工业园区泾渭分明的规划方针，反而呈现一种“产城融合”的状态，即在诸多企业园区中混搭住宅，追求职住平衡。

美里湖片区整体发展处于刚刚起步的状态，交通设施正在完善中，已经入驻了不少的高精尖企业，另外周边德迈产业园、海那城总部二期正在建设中，企业入驻将会更多。

关于片区的未来，值得期望的是政府于19年引进的宽带小镇，从相关资料看，技术水平与规格双高，希望可以带来更多的产业人群。

美里湖详细规划

部分道路正在整修，但已见新区雏形

周边高精尖企业不少

宽带小镇起步区，占地约3万平，属重点项目

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周边配套

交通

公交出行可乘坐brt7、132等公交车，线路不多但换乘方便，驱车经二环西路上高架，还是非常方便的，美中不足的是，项目临近暂无公交线路，需步行约500米前往站牌。

商业

片区虽然临近多座大型配套，比如宜家、迪卡侬、百联奥莱、海宁皮革城，但是这些配套距离日常生活较远，缺乏大型商超型/日常购物型配套，日常需前往临近社区底商满足（大魏社区、邹庄社区）

公园

日常休憩可前往海那城，海那城配建百亩森林公园以及千平湖面，稍远处可前往济南市森林公园

学校

补遗

本来对西棠观樾广告中林荫境的描述嗤之以鼻，但实地探访，西棠观樾项目南侧，苗木茂盛，存在水系，后期存在借助水体规划小型公园的可能；另外项目南侧有铁路以及铁路桥，见到一辆极小型火车路过，基本没什么影响，至于后期会怎么样，洋楼暂未查阅到相关资料，点出来提醒各位朋友注意。

西沙王庄配建小学

现场建设实景

周边苗木茂盛

二环西路主干道观感，对比明显

铁路，从距离上看，没啥影响

海那城航拍景色

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项目优劣

优：

对比周边楼盘，地平西棠观樾最大的优势是密度相对较低，从规划图与现场沙盘看，西棠观樾可供绿化的面积较多，楼前的绿地大，居住较舒适；从推出的户型上看，中规中矩户型，方正实用

其中146平楼王户型客卧一体的阳台是亮点，至于赠送面积与公摊，可现场问询，相对常规，基础配套已完善，上文已解析，此处不赘述。

劣：

项目地处西北，并非济南置业热点，美里湖片区处于待成熟阶段、路网刚刚成型，更多配套亟待入驻，居住氛围一般；奥特莱斯作为目的购物型配套，节假日人气旺盛，二环西路物流类大车较多，易导致美里路及二环西路拥堵。

洋楼比较认同的一个观点是：没有不好的项目，只有不适合的人群和不合适的价格，质量问题才是真正的劣势；不是特别喜欢写劣势，尤其是均好性的楼盘更难写，不写就好像不客观一样……

现场沙盘展示

户型图展示（146户型没有户型折页，据称位于10楼王）

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简要总结

西棠观樾作为地平置业继西棠甲第后，落子槐荫的又一住宅，以东方人文作为主体风格；周边产业发达，村落密集（西沙新沙邹庄大魏美里），洋楼认为，客群多数为周边地缘性客群+少量城区溢出型改善客户。

西棠观樾营销中心将于5月10日正式开放，洋楼根据周边市场大胆推测入市价格，仅供参考。

高层：

海信九麓府多为34F高层，成交价格10500-11500/平；世茂精装高层，成交价格12500-13500元/平，海那城洋房世家高层成交均价9000-9800元/平（不计特价房价格）预计西棠观樾毛坯26F高层入市价格11000-12000元/平之间。

洋房：

片区内洋房产品供应量较少，洋房世家10F洋房成交价为10000-13000元/平（楼座差异明显），西棠观樾将大户型安置于11F产品上，无非是追求利润，针对片区内不差钱的客户，优中选优，预计西棠观樾洋房入市价格12000-13500之间。

注：以上价格推测推测，入市价格与认筹数量有关，静待开发商报价即可，仅仅参考。

最后现场售楼处探盘图

对西棠观樾感兴趣的朋友可5月10日前往